Bauüberwachung: Organisation, Koordination und Kontrolle auf der Baustelle

Was bedeutet Bauüberwachung?

Der Bauherr, also derjenige, der ein Bauobjekt in Auftrag gibt, kann eine oder mehrere Personen als Bauleitung einsetzen und diese mit der Objektüberwachung beziehungsweise der Bauüberwachung beauftragen. Die genauen Konditionen, Grundleistungen und Besonderheiten dazu werden in einem Vertrag festgelegt. Soweit darin nichts anderes festgelegt ist, ist der Bauleiter fortan die Vertretung des Bauherrn gegenüber dem Unternehmer. Koordination und Kommunikation verschiedenster Abläufe können vertraglich geregelt werden. Unter Umständen tritt auch der Bauherr selbst als Bauleitung auf.

Welche Rechte regeln die Leistungen der Bauüberwachung in der Schweiz?

Was unter einer Bauleitung zu verstehen ist, ist in der Schweiz in keinem Gesetz festgelegt. Im Bauleitungsvertrag beschreiben die beteiligten Parteien, welche Leistungen von der Bauleitung erbracht werden sollen. Der Vertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Weil die rechtliche Definition fehlt, ist nicht von vornherein klar, was mit der Funktion Bauleitung und ihren Pflichten gemeint ist. Allgemein meint man mit dem Begriff meist jemanden, der mit der Ausführung eines Baus beauftragt ist, der also folgende Aufgaben übernimmt:

• Koordination
• Anordnung
• Instruktion
• Kontrolle
• Dokumentation aller anfallenden Arbeiten auf der Baustelle, vom Anfang bis zum Ende der Bauausführung.

Die Bauleitung ist also für die Umsetzung der Vorgaben von Architekt und Planer in die Realität zuständig. Ausserdem ist mit dem Begriff „Bauleitung“ oft die Person selbst, der Bauleiter, gemeint, also derjenige, der mit der Bauleitung beauftragt wurde. Genauer differenzierend, etwa bei grösseren Baustellen, gibt es noch die Bauoberleitung und die örtliche Bauleitung. Vom schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein SIA gibt es ein Regelwerk, das für alle Bereiche des Bauens Normen aufstellt, bezogen auf das Werkvertragsrecht. Hier wurden Besonderheiten des Baurechtes präzisiert, ergänzt und angepasst, um so etwa mit der SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) die Lage zu vereinfachen und zu vereinheitlichen. Einigen sich die Parteien – Auftraggeber und Auftragnehmer eines Bauobjektes – auf diese Norm als Vertragsinhalt, bilden diese die Grundlage für diese vertragliche Übereinkunft. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, nutzt den vom SIA erarbeiteten Mustervertrag als Grundlage für den Auftrag der Objektüberwachung am Bauprojekt.

Warum ist die Bauüberwachung nötig?

Das komplexe Projekt einer Ausführung von Bauprojekten benötigt eine übergeordnete Kontrolle und Koordination. Die Einhaltung rechtlicher Vorgaben, finanzieller Massgaben, von Terminen und Änderungen bei der Bauausführung müssen immer gewährleistet sein.

Welche Pflichten hat die Bauüberwachung?

Über alle Leistungsphasen der Baustelle hinweg stellt die Bauleitung sicher, dass Termine, Kostenpläne und Qualitätsansprüche, die der Auftraggeber festgelegt hat, eingehalten und erreicht werden. Welche Aufgaben im Einzelnen wahrgenommen werden sollen, regelt der individuelle Vertrag zwischen Auftraggeber und Bauleitung. So informiert sich die Bauleitung beispielsweise über die vor Ort herrschenden rechtlichen Voraussetzungen und stellt die Einhaltung rechtlicher Vorschriften sicher. Arbeitssicherheit und Umweltschutz fallen ebenso in den Verantwortungsbereich der Bauleitung wie die Kommunikation und Koordination aller am Projekt beteiligten Parteien.

Architekt oder Auftraggeber: Wer übernimmt die Objektüberwachung auf der Baustelle?

Gerade künftige Eigenheimbesitzer haben oft ein begrenztes Budget und versuchen, mögliche Kosten einzusparen. Grundsätzlich muss die Objektüberwachung beziehungsweise die Bauleitung nicht zwingend von einem Profi übernommen werden. Statt einen Architekten oder Ingenieur zu beauftragen, kann dies auch eine Aufgabe des Bauherrn sein. Aber auf das Fachwissen rund um alle Bereiche des Baus und den rechtlichen Aspekten zu verzichten, kann teure Folgen haben. Insofern lohnt sich das Honorar für die professionelle Bauüberwachung in fast jedem Fall.

Bauleitung und Bauüberwachung: Wo liegen die Unterschiede?

Da die Begriffe in der alltäglichen Praxis oft synonym verwendet werden, lässt sich kaum ein Unterschied erkennen. Grundsätzlich regelt immer ein Vertrag die Aufgaben, die der Bauleitung oder eben der Bauüberwachung zugeordnet werden. In diesem können Tätigkeitsbereiche wie die Termin- oder Kostenplanung, die Ausschreibung, örtliche Bauleitung und andere Pflichten enthalten sein. In diesem Sinne ist eine Bauüberwachung als eher kontrollierende Aufsicht über das gesamte Baugeschehen zu verstehen. Die Bauleitung ist darin ein Teil der Leistungen, die vom Bauleiter erbracht werden.

Bauleitung ohne Architekt – geht das?

Gerade beim Eigenheim stellt sich die Frage, ob die Bauleitung wirklich vom Architekten oder Ingenieur übernommen werden muss oder ob sich dieser Posten vielleicht einsparen lässt. Doch gerade bei individuellen Hausbauten ist diese Aufgabe für den Laien kaum zu bewältigen – und Baufehler kommen den Bauherrn meist deutlich teurer als das Honorar für den Fachmann. Auf die Mitwirkung des berufserfahrenen Akteurs sollte nur dann verzichtet werden, wenn beispielsweise ein Fertighaus nach Standard und ohne besondere Regelungen gebaut wird. Manche Architekten bieten grössere Planungssicherheit, indem sie eine Kostenpauschale offerieren. Auch wenn diese Offerte nicht jeder Architekt macht: Die Sicherheit des erfahrenen Profis ist meist langfristig gesehen die kostengünstigere Variante.