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Näherbaurecht: Wenn Nachbarn dichter zusammenrücken
Was bedeutet der Begriff Näherbaurecht und wann kann es das Grenzbaurecht ersetzen?
Wird der gesetzliche Mindestabstand von einzelnen Gebäuden zur Grundstücksgrenze unterschritten, kann das Näherbaurecht zum Tragen kommen. Es ersetzt dann das Schweizer Grenzbaurecht, das die von den Kantonen und Gemeinden vorgeschriebenen Abstandsvorschriften vorgibt. Das Näherbaurecht fusst auf den gesetzlichen Bestimmungen gemäss § 270 Abs. 3 PBG. Grundsätzlich handelt es sich beim Näherbaurecht immer um eine individuelle Vereinbarung zwischen Nachbarn. Für die rechtliche Gültigkeit bedarf es einer beidseitigen Zustimmung.
Wann lohnt es sich, ein Näherbaurecht mit einem geringeren Gebäudeabstand zu vereinbaren?
Die Vereinbarung eines Näherbaurechts kann sich sowohl bei noch unbebautem Bauland lohnen als auch bei bereits bebauten Grundstücken. Als Beispiel: Du hättest gerne einen Anbau an ein bestehendes Gebäude, die vorhandenen Platzverhältnisse lassen es allerdings nicht zu, die vorgeschriebenen Grenzabstände einzuhalten. Grundsätzlich ist das Näherbaurecht immer dann sinnvoll, wenn ein gewünschtes Bauvorhaben auf einem Grundstück aufgrund der Ausrichtung, der Lage oder der Form nicht so realisiert werden kann, da der Abstand zur Grundstücksgrenze zu gering ist.
Was ist der Unterschied zwischen einseitigem und beidseitigem Näherbaurecht?
Ein Näherbaurecht kann sowohl einseitig als auch beidseitig vereinbart werden. Bei einem einseitigen Näherbaurecht hat nur der eine Nachbar das Recht, ein Gebäude näher an die Grenze zum anderen zu bauen. Ein beidseitiges Näherbaurecht räumt dagegen beiden Seiten die Möglichkeit ein, den Grenzabstand zum Nachbargrundstück zu unterschreiten. Grundsätzlich kann ein Nachbar natürlich auch seine Zustimmung verweigern. In diesem Fall hat das Näherbaurecht keinen rechtlichen Bestand mehr und ein Unterschreiten der Gebäudegrenzabstände ist nicht möglich.
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Welche Entschädigung kann der Nachbar für die Einräumung eines Näherbaurechts verlangen?
Wird ein einseitiges Näherbaurecht vereinbart, kann der Nachbar, für den das Recht nicht gilt, dafür eine Entschädigungsleistung verlangen. Die Höhe der Entschädigung kann individuell vereinbart werden und unterliegt keinen gesetzlichen Vorschriften. Berücksichtigt werden sollte hierbei aber der Aspekt der Wertminderung und inwieweit der Nachbar durch die nähere Bebauung beeinträchtigt ist, zum Beispiel im Hinblick auf den Lichteinfall, die Besonnung und die Aussicht.
Welcher Form bedarf die Unterschreitung des vorgeschriebenen Mindestabstands?
Unabhängig davon, ob du ein einseitiges oder beidseitiges Näherbaurecht vereinbarst, für die Vereinbarung des Näherbaurechts gibt es in der Schweiz keine vorgeschriebene Form. Grundsätzlich ist auch eine mündliche Vereinbarung möglich. Da diese Vereinbarung jedoch keinen rechtlichen Bestand hat und ihr Inhalt auch Auslegungssache sein kann, sollte ein Näherbaurecht immer schriftlich fixiert werden.
Auch von einem einfachen Vertrag ist abzuraten. Dieser kann vor allem bei einem späteren Eigentümerwechsel zu Unstimmigkeiten führen und womöglich in einem Gerichtsprozess gipfeln. Im besten Fall wird das Übereinkommen daher als sogenannter Dienstbarkeitsvertrag festgehalten und ins Grundbuch eingetragen.
Worauf ist bei der Eintragung des Näherbaurechts ins Grundbuch zu achten?
Zunächst wird ein Dienstbarkeitsvertrag aufgesetzt. Diese Aufgabe übernimmt im Idealfall ein Notar, der den Vertrag auch beurkunden kann. Der Vertrag sollte folgende Aspekte enthalten:
- Vermerk, ob es sich um ein einseitiges oder beidseitiges Näherbaurecht handelt
- Begründung für die Bebauung
- genaue Pläne der künftigen Bebauung (inklusive der exakten Daten zur Unterschreitung der Grenzabstände)
- Angaben zur Entschädigungsleistung
Mit der Beurkundung des Vertrags kann das vereinbarte Näherbaurecht in das Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden. Mit einem Grundbucheintrag wird das Näherbaurecht damit zu einem dinglichen Recht, wie das beispielsweise auch beim Wegrecht, beim Überbau- oder beim Leitungsrecht der Fall ist. Dieses ist auch für künftige Eigentümer rechtlich bindend.
Wichtig ist die schriftliche Vereinbarung auch dann, wenn du eine Baubewilligung benötigst. Bei einer Unterschreitung des notwendigen Gebäudeabstands gemäss des Schweizer Grenzbaugesetzes verlangen die zuständigen Baubehörden beziehungsweise die Bauverwaltung einen Nachweis über die Vereinbarung der Nachbarn.
Welche Grenzen hat das Näherbaurecht in der Schweiz für beide Seiten?
Zwar kannst du mit dem Näherbaurecht vereinbaren, dass zwei Gebäude auf zwei Grundstücken „dichter zusammenrücken“, nicht gestattet ist bei diesem Recht jedoch das Zusammenbauen von zwei Objekten. Ausserdem kann mit dem Näherbaurecht nicht die Unterschreitung von Abständen zu Strassen, Wäldern und Gewässern vereinbart werden, da es sich hierbei nicht um ein persönliches, sondern um ein öffentliches Interesse handelt. Ausserdem müssen die jeweiligen feuerpolizeilichen sowie wohnhygienischen Vorschriften weiter eingehalten werden.
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