Immobilienbewertung Schweiz: Tipps und Tricks für den Verkauf von Eigenheim und Mehrfamilienhaus

Wertermittlung auf dem Immobilienmarkt: Was ist meine Immobilie wert?

Immobilienkauf und -verkauf sind, gerade wenn es ums Eigenheim geht, grosse Entscheidungen mit viel Tragweite. Was den Preis einer Liegenschaft angeht, so ist dieser nicht festgesetzt: Ein Haus kostet zu unterschiedlichen Zeiten mehr oder weniger:

• Der Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt erreicht werden kann, wird als der Marktwert der Immobilie bezeichnet. Diesen Marktwert muss der Verkäufer ermitteln, bevor der Immobilienkauf abgewickelt wird. Schliesslich möchte jeder den bestmöglichen Preis bekommen.
• Die Wertermittlung dient dazu, genau diesen Wert festzustellen. Hat man ein Haus zehn Jahre zuvor gekauft oder schätzen lassen, so sind die Zahlen von damals heute nicht mehr zu verwenden. Eine Wertermittlung muss aktuell sein, um damit auf die dynamischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Bezug zu nehmen.
• Der Marktwert ist übrigens nicht identisch mit dem Grundstückswert: Dieser rechnet nämlich die individuellen Gegebenheiten der Immobilie nicht mit ein.

Welche Faktoren bestimmen den Immobilienpreis?

Die erste Frage, die den Preis für ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung bestimmt: Wo steht sie? Der Standort ist der wichtigste Faktor bei der Wertermittlung eines Gebäudes. Die Lage macht einen grossen Teil des Marktwerts aus. Das ist einleuchtend: Eine Wohnung in den zentrumsnahen Quartieren Basels oder einer anderen Stadt ist selbstverständlich teurer als eine vergleichbare, die in dörflicher Gegend abseits der Metropolitangebiete zu kaufen ist. Manche Kantone und Gemeinden sind steuerlich günstiger als andere. Darüber hinaus fliessen eine Reihe von Faktoren in die Entwicklung von Immobilienpreisen mit ein. Die Infrastruktur der Region spielt ebenfalls eine Rolle. Beim Gebäude selbst kommt es an auf

• Grösse
• Alter
• Zustand

Wie lange liegt die letzte Renovation zurück, wie modern sind das Gebäude und seine Installationen? Umweltfreundliche und kosteneffiziente Energie- und Wärmeversorgung wirkt sich auch auf den Wert aus. Der Grundriss und die Zimmeranzahl sind ebenfalls wichtig, ausserdem die Möglichkeit, die Wohnung mittels Umbauten an individuelle Bedürfnisse anzupassen. Nicht zuletzt hebt auch die Grundstücksgrösse und ein eventuell vorhandener Garten oder eine Terrasse den Wert der Liegenschaft. Auch Besonderheiten wie spezielle Eintragungen im Grundbuch haben eventuell einen Einfluss.

Warum brauche ich die Wertermittlung für meine Liegenschaft?

Angesichts der vielen Faktoren, die für die Wertermittlung von Immobilien eine Rolle spielen, ist es klar, dass der Preis nicht ganz einfach zu bestimmen ist. Es gibt keine Liste, in der sich so ein Verkaufspreis nachschlagen liesse, und den Betrag von eventuell früheren Verkäufen kannst du auch nicht einfach übernehmen. Deshalb ist die Wertermittlung unverzichtbar, wenn du als Verkäufer deine Liegenschaft nicht unter Wert anbieten oder gar wegen überhöhter Forderungen auf deinem Gebäude „sitzenbleiben“ möchtest.

Informationen vom Experten: Welche Bewertungsmethoden gibt es fürs Eigenheim?

Die Experten aus der Immobilienberatung haben verschiedene Bewertungsinstrumente entwickelt, mit denen sie den Wert einer Immobilie ermitteln. Je nach Gebäudeart greifen sie zu verschiedenen Methoden. So zählen beim Eigenheim und der Eigentumswohnung andere Faktoren als etwa bei einer Gewerbeimmobilie oder einem Objekt aus der Industrie. Die häufigsten Methoden zur Ermittlung von Immobilienwerten sind die folgenden:

• Vergleichswertmethode
• Ertragswertmethode
• Realwertmethode

Die Vergleichswertmethode verwendet Daten von vergleichbaren Immobilien und deren tatsächlichen Verkaufspreisen. Gebäude in der Gegend, die dem Verkaufsobjekt in Grösse, Alter, Gebäudeart und Zustand ähnlich sind, werden als Vergleich herangezogen. Unterschiede werden mit Ab- und Zuschlägen berechnet, etwa bei der Wohnfläche, für das Alter oder nach aktuellen Renovationen. Wie genau diese Methode ist, hängt von der Datenlage ab. In dichtbesiedelten Regionen findet der Berater auch zahlreiche vergleichbare Datensätze. Ein individuell gebautes Haus auf dem Land, in einer Gegend, wo wenige Gebäude den Besitzer wechseln, ist schwerer zu bestimmen. Die Realwertmethode schliesslich wird für die Bewertung von selbstgenutzten Gebäuden, gern auch für historische Liegenschaften herangezogen. Sie ermittelt den Sachwert, also den Grundstückswert plus den Zeitwert des Gebäudes, und kommt so zu einer ersten Einschätzung. Je nach Bedingungen nutzen Experten mehrere Methoden, um den Wert einer Liegenschaft auf dem Immobilienmarkt zu bestimmen.

Liegenschaft ohne Beratung verkaufen – geht das?

Aufgrund der vielfältigen Faktoren, die auf den besten Preis Einfluss haben, ist ein Verkauf ganz ohne Beratung nicht zu empfehlen. Natürlich ist es möglich, sein Eigenheim ohne Ermittlung des Marktwerts auf den Immobilienmarkt zu bringen. Die Chance, dabei Verlust einzufahren oder das Haus gar nicht verkaufen zu können, ist allerdings nicht gering. Immobilienmakler haben umfassende Erfahrungen und kennen auch die Eigenheiten der Region, in der das Gebäude steht.

Wo finde ich eine kostenlose Immobilienbewertung?

Im Netz finden sich zahlreiche Anbieter für die kostenlose Immobilienbewertung. Solche Rechner können durchaus nützlich sein, um erste Informationen einzuholen und zunächst einmal ein Gespür dafür zu bekommen, was das eigene Haus auf dem Immobilienmarkt wert ist. Doch die Finanzierung durch Experten rechnet sich: Gerade unerfahrene Hausbesitzer können die dynamischen Gegebenheiten auf dem regionalen Markt nur schwer einschätzen. Hier hilft der Profi mit seinen umfangreichen Daten, seiner Erfahrung und den geeigneten Messinstrumenten.

Immobilienwert schätzen statt Immobiliengutachten – reicht das aus?

Wer selbst den Wert seines Hauses schätzen möchte, greift erstmal zu den gratis Immobilienrechnern im Netz. Sie sind für die erste Annäherung sicher eine gute Gelegenheit. Der Kontakt zum und die Beratung durch den Fachmann ist jedoch wichtig. Eine Schätzung ohne den Fachmann bleibt schon allein deshalb ungenau, weil der Laie zu zahlreichen Daten häufig nicht denselben Zugang hat wie der Immobilienmakler. Fehlendes Wissen und mangelnde Erfahrung bringen zusätzliche Unsicherheiten. Eine amtliche Schätzung wird beim Verkauf eines Eigenheims in der Regel auch nicht gebraucht. Diese Schätzung von Amts wegen berechnet nur das umbaute Volumen, bei Eigentumswohnungen auch die Wertquote. Für Banken sind amtliche Schätzungen nur wegen dieser Daten interessant – und sie stehen, falls nicht etwa eine massive Steigerung des Eigenmietwertes vorliegt, auch in älteren amtlichen Schätzungen. Dieses Dokument macht also für einen aktuellen Hausverkauf weniger Sinn.