Ausnützungsziffer berechnen: So wird die wichtige Kennziffer am Hausbau ermittelt

1. Das ist die Ausnützungsziffer und deshalb ist sie beim Hauskauf und Bauen wichtig

Bei der Ausnützungsziffer handelt es sich um eine wichtige Kennzahl beziehungsweise ein Bewertungskriterium, um das Verhältnis von der Grundstücksfläche und der Wohnfläche darzulegen. In der Schweiz gibt die Ausnützungsziffer das Mass der rechtlich zulässigen Bebauung innerhalb eines Zonenplans an. Im Städtebau gehört sie zu den wesentlichen Steuerungselementen, um eine geordnete Nutzung zu gewährleisten.

2. Diese Werte werden für die Kalkulation der Ausnützungsziffer benötigt

Um die Ausnützungsziffer als Prozentwert zu ermitteln, benötigst du folgende Werte:

1. die anrechenbare Bruttogeschossfläche
2. die Grundstücksfläche

Die Grösse der Bruttogeschossfläche in Quadratmetern dividierst du durch den Wert der Grundstücksfläche (ebenfalls in Quadratmetern). Der Quotient, der sich daraus ergibt, ist die Ausnützungsziffer. Je höher diese ist, desto mehr baulicher Spielraum ist vorhanden und desto mehr Wert weist die Liegenschaft auf.

3. So wird die Bruttogeschossfläche berechnet

Bei der Bruttogeschossfläche (BFG) handelt es sich um die Summe aus allen Grundflächen eines Gebäudes inklusive sämtlicher Etagen, des Kellers und des Dachgeschosses. Eingerechnet werden zudem auch die Aussenwände mit dem Putz und den Dämmstoffen. Nicht zu verwechseln ist die Bruttogeschossfläche daher mit der Wohnfläche. Für die Kalkulation kannst du dabei einfach die Aussengrundrisses des Hauses in der Länge und Breite multiplizieren. Entsprechende Zeichnungen mit den relevanten Grundrissmassen können Experten, wie Architekten oder Bauzeichner, zum Beispiel im Rahmen eines Bauprojekts anfertigen. Für die tatsächlich anrechenbare Bruttogeschossfläche musst du dann jedoch folgende Flächen für die Berechnung wieder abziehen:

• Flächen, die eine Höhe von weniger als 1,50 Meter aufweisen sowie deren Zugänge
• Balkone und offenen Terrassen
• Keller- und Dachräume, die nicht als Arbeits- oder Wohnraum genutzt werden
• Waschküchen und Heizräume
• Räume, in denen sich ausschliesslich Gebäudeanlagen befinden
• gemeinschaftlich genutzte Räume

4. So wird die Grundstücksfläche ermittelt

Die exakte Grösse des Grundstücks musst du nicht selbst ausmessen. Diese ist vielmehr im Grundbuch verzeichnet. Bist du bereits Hausbesitzer, sollte dir ein Grundbuchauszug vorliegen, ansonsten kannst du ihn beim jeweils zuständigen kantonalen Grundbuchamt beantragen. Bei der Grundstücksfläche, auch als Landfläche bezeichnet, handelt es sich um die Gesamtgrösse eines Baugrundstücks. Für die Berechnung der Ausnützungsziffer musst du von der Grundstücksfläche aber noch sämtliche Zufahrtswege sowie Fahrbahn- und Trottoirflächen abziehen.

5. Ermitteln, wie gross die Wohnfläche maximal sein darf

Möchtest du andersherum wissen, wie gross deine Wohnfläche (beziehungsweise die Bruttogeschossfläche) auf einem Grundstück sein darf, musst du die maximale Ausnützungsziffer kennen. Diese wird von den Gemeinden in der Schweiz vorgegeben und ist sowohl in der jeweiligen Bau- und Nutzungsordnung sowie in den Zonenplänen zu finden. Die jeweilige Grösse fällt dabei von Kanton zu Kanton unterschiedlich aus. Während sie in ländlichen Gebieten eher niedrig ist und teilweise nur 25 bis 35 Prozent beträgt, ist die Ausnützungsziffer in den Städten meist deutlich höher und kann sich sogar auf einen Wert von 80 Prozent belaufen. Relevant ist diese Ausnützungsziffer zum Beispiel auch, wenn du auf deinem Grundstück einen Wintergarten anbauen oder das Haus um eine Etage aufstocken willst. Hierbei solltest du darauf achten, die Ausnützungsziffer nicht zu überschreiten. Ausnahmen können möglich sein, sie bedürfen jedoch einer Genehmigung des zuständigen Bauamts.

6. Diese Rolle spielen die Zonenpläne mit den Wohnzonen einer Gemeinde

In den Zonenplänen der einzelnen Gemeinden in der Schweiz sind unterschiedliche Wohnzonen festgelegt. Die Wohnzonen regeln unter anderem, welche Art von Häusern und Wohnungen auf dem Grundstück erlaubt sind – zum Beispiel welche Höhe beziehungsweise Geschosse ein Haus haben darf, welche Abstände zu Nachbargrundstücken einzuhalten sind und welche Nutzung möglich ist, also etwa eine wohnliche, gewerbliche oder landwirtschaftliche Nutzung.

7. Weitere relevante Kennziffern im Hausbau

Beim Kauf einer Liegenschaft, auf der du bauen willst, gibt es neben der Ausnützungsziffer weitere Kennziffern, die für dich relevant sein können. Das sind:

• Überbauungsziffer: Diese gibt das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der Gebäudegrundfläche an. Teilweise ersetzt diese in einigen Kantonen die Ausnützungsziffer. Festgelegt wird hiermit vor allem, welche Abstände zu Nachbargebäuden und zur Grundstücksgrenze einzuhalten sind.
• Baumassenziffer: Mit dieser Kennziffer wird die Baumasse (das Gebäudevolumen über dem Boden) mit der Grundstücksfläche in Relation gesetzt. Werden beide Werte multipliziert, stellt das Produkt die zulässige Baumasse in Kubikmeter dar.