Geschossfläche: Darauf müssen Bauherren achten

Was versteht man unter der Geschossfläche?

Nach der Baunutzungsverordnung gehören zu der sogenannten Geschossfläche alle Ebenen, die auf die komplette Fläche eines Gebäudes angerechnet werden können. Hierzu zählen auch Aufenthalts- oder Durchgangsräume, Flure und dazugehörige Treppenhäuser. Diese Regeln gelten zumindest dann, wenn es im Bauplan so festgelegt wurde. Von der Geschossfläche ausgenommen sind jedoch alle Flächen ausserhalb des Gebäudes – auch wenn diese direkt angrenzen. So werden Terrassen, Balkone oder Loggien in die Geschossfläche nicht mit einberechnet.

Was ist die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Fläche pro Quadratmeter Gesamtfläche zulässig sind. Es geht also um den Wert, der auf die gesamte Grundstücksfläche angerechnet werden kann. Die Geschossflächenzahl wird in Dezimalzahlen angegeben und ist eine Kennzahl der baulichen Nutzung.

Wie werden die Geschossfläche und die Geschossflächenzahl berechnet?

Um auszurechnen, welche Geschossfläche zulässig ist, kannst du eine einfache Formel nutzen:

• Grösse des Grundstücks x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamtgeschossfläche.

Das bedeutet, dass du bei einer Grundstücksfläche von beispielsweise 4.000 Quadratmetern und einer Geschossflächenzahl von 0,8 eine maximale Geschossfläche von 1.600 Quadratmetern errichten kannst. Wenn du jedoch nicht die gesamte Geschossfläche, sondern die Geschossflächenzahl berechnen willst, so musst du hierfür die Fläche aller Vollgeschosse addieren. Dabei solltest du darauf achten, dass sich die Geschossfläche eines Vollgeschosses aus den Aussenmassen des Gebäudes errechnet. Diesen Wert setzt du dann ins Verhältnis zu der Grundstücksfläche und somit kannst du beide Werte miteinander vergleichen.

Was versteht man unter der Bruttogeschossfläche oder Brutto-Grundfläche?

Als Brutto-Grundfläche oder auch Bruttogeschossfläche wird die Summe von allen nutzbaren Flächen bezeichnet, die sich aus den Ebenen eines Gebäudes ergeben. Sie ist somit eine wichtige Kennzahl bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Des Weiteren ist die Brutto-Grundfläche Bestandteil der DIN 277 und beinhaltet zudem die Nettogrundfläche und die Konstruktionsgrundfläche.

Was versteht man unter der Nettogrundfläche?

Bei der Nettogrundfläche handelt es sich um die Summe aller nutzbaren Flächen aller Grundrissebenen. Der Wert beschreibt also die Summe aller Flächen, die uneingeschränkt genutzt werden können. Dabei ist es egal, ob die Flächen zu gewerblichen Zwecken oder zum Wohnen verwendet werden. Die Nettogrundfläche unterteilt sich wiederum in die Nutzfläche, die Verkehrsfläche und die technische Funktionsfläche.

Für wen sind diese Werte interessant?

Die Werte der Brutto-Grundfläche sowie der Grundrissfläche sind für verschiedene Personengruppen interessant:

• Verkäufer einer Immobilie: Zum einen ist das Wissen um die genauen Werte von Bruttogeschossfläche und Grundstücksfläche für die Verkäufer eines Grundstücks oder eines Hauses wichtig. Denn bevor es darum geht Verträge zu bearbeiten, sollte eine Berechnung des Wertes der gesamten Architektur vorgenommen werden. Eine grössere Grundfläche sorgt in der Regel auch für einen höheren Immobilienwert. Natürlich zählen hier auch viele andere Faktoren mit hinein. Sowohl die Gebäudeteile an sich wie auch Aussenmasse, Zustand der Aussenwand und die Architektur im Allgemeinen spielen hier eine Rolle. Mit der Verwendung der gegebenen Formeln können sowohl Altbauten als auch Neubauprojekte besser beurteilt werden.
• Käufer von Immobilien: Ebenso ist das Bearbeiten von Flächen und die Verwendung dieser Zahlen auch für Käufer von Grundstücken und Häusern relevant. Dieser kann somit besser einschätzen, ob sich ein Altbau oder auch Neubauprojekte für die eigenen Absichten eignen. Darüber hinaus kann ein Käufer prüfen, ob der Preis angemessen ist und kann somit bessere Entscheidungen treffen.
• Immobilienbesitzer: Auch für Immobilienbesitzer ist der jeweilige Wert interessant. So können Bauprojekte oder Vorhaben besser umgesetzt werden, ohne gegen das Gesetz zu verstossen. Bei den Zahlen handelt es sich schliesslich um Vorschriften und nicht um Empfehlungen. Somit sollte jeder, der eine Fläche bearbeiten möchte, eine Übersicht über die zulässigen Geschossflächen haben.

Welche Entscheidungen müssen für Neubauprojekte getroffen werden?

Mit Hilfe dieser Zahl lässt sich ermitteln, wie das Verhältnis zwischen der Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche sein darf. Hier gibt es verschiedene Richtwerte. Beispielsweise darf bei einem 1.000 Quadratmeter grossen Grundstück mit einer Geschossflächenzahl von 0,7 höchstens der entsprechende Wert, also in diesem Fall 700 Quadratmeter Brutto-Grundfläche, bebaut werden. Dachgeschoss und Keller zählen hier nicht dazu. Die Anzahl anderer Geschosse ist von anderen Bedingungen abhängig und wird nicht über die Geschossflächenzahl bestimmt.