Bruttogeschossfläche Schweiz: Tipps und Infos zur Verwendung und Berechnung

Was ist die Bruttogeschossfläche in der Schweiz?

Mit der Bruttogeschossfläche, kurz BGF, wird in der Schweiz die Summe sämtlicher Grundflächen aller über- und unterirdischen Ebenen eines Gebäudes bezeichnet. Dazu gehören auch die Wände inklusive der Dämmstoffe und der Verputzungen. Unterschieden wird grundsätzlich zwischen der Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Bruttogeschossfläche.

Wie funktioniert die Berechnung der Bruttogeschossfläche mithilfe der Grundflächen?

Für die einfache Berechnung der Bruttogeschossfläche reicht es aus, die einzelnen Aussenmasse jedes Stockwerks inklusive der Küche, des WCs, des Kellers sowie des Dachgeschosses und eines möglichen Wintergartens des Gebäudes zu berechnen. Multipliziere dafür einfach die jeweiligen Aussenmasse in der Länge und Breite für jedes einzelne Geschoss. Sollte es Fassadenvorsprünge geben, bleiben diese jedoch unberücksichtigt. Entscheidend sind hier die Werte der einzelnen Grundrissebenen. Diese gehen in der Regel aus Bauzeichnungen, zum Beispiel eines Architekten, hervor. Die Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche, die du zum Beispiel für die Ermittlung der Ausnützungsziffer benötigst, ist dagegen etwas aufwändiger. Abgezogen werden hierbei folgende Flächen:

• Dach- und Kellerräume, die nicht als Wohnraum genutzt werden
• Waschküchen und Heizräume
• Balkonflächen und offenen Terrassen
• Flächen mit einer Höhe unter 1,50 Meter sowie die Zugänge zu diesen Flächen
• Räume für Gebäudeanlagen
• in einem Mehrparteienhaus gemeinschaftlich genutzten Räume

Alle genannten Bereiche, die nicht zur Bruttogeschossfläche gehören, zählen zur Bruttonebenfläche. Ein Hinweis: Im Gegensatz zur Schweiz ist der Begriff der Bruttogeschossfläche in Deutschland in keiner Norm definiert, auch wenn er üblicherweise häufig verwendet wird. Hier ist die Rede von einer Brutto-Grundfläche.

Wie kann ich mit der Bruttogeschossfläche die Ausnützungsziffer berechnen?

Für den Immobilienkauf spielt die Ausnützungsziffer als eine der wichtigsten Kennzahlen beziehungsweise als Bewertungskriterium eine wesentliche Rolle. Sie beschreibt das Mass der in der Schweiz rechtlich erlaubten Bebauung und gibt an, welche Art und Grösse das Gebäude auf einem Grundstück haben darf. Die Ausnützungsziffer ergibt sich dabei aus dem Verhältnis zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und der Grundstücksfläche. Dividierst du den Wert der Grundstücksfläche (in Quadratmeter) durch die Bruttogeschossfläche (Berechnung im oberen Absatz erläutert), ergibt sich die Ausnützungsziffer als Prozentsatz. Hier gilt: Je grösser die Ziffer, desto grösser ist der bauliche Spielraum für eine Bebauung und desto mehr Wert hat das Grundstück beziehungsweise die Liegenschaft. Die jeweilige maximale Ausnützungsziffer ist dabei eine feste Grösse, die von Kanton zu Kanton in der Schweiz unterschiedlich festgelegt ist.

Was ist der Unterschied zwischen Bruttogeschossfläche und der Wohnfläche?

In der Architektur und im Bauwesen gibt es in der Schweiz neben der Bruttogeschossfläche weitere Berechnungsgrundlagen beziehungsweise bauliche Kennziffern, die relevant sind. Häufig verwechselt wird die Bruttogeschossfläche dabei mit der Bruttowohnfläche. Letztere beinhaltet sämtliche nutzbare Innenflächen eines Gebäudes, zu denen aber auch die Aussenwandquerschnitte gehören. Nicht zur Bruttowohnfläche werden jedoch aussen liegende Treppenhäuser, Terrassen sowie Balkone hinzugerechnet. Werden die Aussenwandquerschnitte von der Bruttowohnfläche abgezogen, ergibt sich die Nettowohnfläche, die vor allem für Wohnungsinserate interessant ist.

Wie ermittle ich anhand der Bruttogeschossfläche die Energiekennzahl?

Den Wert der Bruttogeschossfläche benötigst du zudem, wenn du die Energiekennzahl eines Gebäudes ermitteln möchtest. Diese Kennziffer gibt den Energieverbrauch eines Gebäudes pro Quadratmeter Nutzfläche an und kommt zur Anwendung, um den Energieverbrauch unterschiedlicher Gebäude vergleichen zu können. Zur Kalkulation teilst du die Bruttogeschossfläche einfach durch den Energiebedarf (zum Beispiel den Strom-, Gas- oder Wasserverbrauch).

Welche weiteren Kennziffern kann ich im Baurecht ermitteln?

Neben der Ausnützungsziffer, die anhand der Bruttogeschossfläche ermittelt wird, spielen weitere Ziffern beim Liegenschaftskauf eine wichtige Rolle. So gibt beispielsweise die Überbauungsziffer an, welcher Teil des Grundstücks bebaut werden darf. Als Berechnungsgrundlage ist hier nicht die Geschossfläche relevant, sondern die Gebäudefläche. Die Baumassenziffer bezieht sich dagegen auf das umbaute Gebäudevolumen pro Quadratmeter der Grundstücksfläche.

Warum lohnt sich in der Schweiz eine Beratung zur Bruttogeschossfläche beim Hauskauf?

Für den Laien sorgen die vielen unterschiedlichen Kennziffern in der Schweiz häufig für Verwirrung. Dennoch spielen sie beim Hauskauf eine wesentliche Rolle, sodass du dich mit ihnen beim Erwerb einer Liegenschaft, auf die du eine Immobilie bauen willst, auseinandersetzen solltest. Um Fehler bei der Kalkulation, zum Beispiel der Bruttogeschossfläche, zu vermeiden, lohnt es sich, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Ein Architekt kann hier genauso hilfreich sein wie ein Immobilienmakler, der sich mit den Fachbegriffen und ihrer richtigen Anwendung gut auskennt.