Diese Bauphasen sollte jeder Bauherr kennen

Wie gehen Grundlagenermittlung und die Vorplanung mit dem Architekten vor sich?

Zunächst bespricht der Architekt mit dir die unterschiedlichen Leistungsphasen. Er findet heraus, welche Vorstellungen du vom fertigen Gebäude hast und welche Anforderungen bestehen. Und er legt den zeitlichen Rahmen fest, in dem der Bau der Häuser erfolgen soll. In dieser Phase gilt es, viele grundlegende Fragen zu beantworten. Dazu gehören die folgenden:

• Wo soll gebaut werden?
• Wann soll gebaut werden?
• Welche Nutzung ist für das Gebäude vorgesehen?
• Welches Grundstück ist für den Bau geeignet?

Der Architekt klärt also die Aufgabenstellung, begleitet dich zur Ortsbesichtigung und berät dich zum Leistungsbedarf der Häuser. Zudem gibt er dir Ratschläge, welche Fachplaner wichtig sind. Danach erfolgt eine Dokumentation der Ergebnisse dieser Phase. Die Vorplanung beginnt mit dem Architekten, sobald die Finanzierungsfrage geklärt und die Erstgespräche erfolgt sind. Der Architekt erstellt für dich jetzt einen Kostenvoranschlag und legt einen ersten Entwurf vor, das Planungskonzept. Die Erstellung erfolgt softwaregestützt. In dieser Vorplanungsphase sind die Details des Baus noch nicht so wichtig. Bei der Hausbauplanung geht es darum, die grundsätzliche Gestaltung und Funktion des Hauses zu klären. Viele weitere kleine Schritte finden in dieser Phase statt. Dazu gehört die Abstimmung der Leistungen mit den Fachplanern oder die Erstellung einer massstabsgetreuen Zeichnung des Objekts. Es finden auch Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit statt und du musst überlegen, ob die Kostenschätzung zu deinem finanziellen Spielraum der Bauprojekte passt.

Wie erfolgt die Entwurfsplanung für die Bauprojekte?

Hast du die Kostenschätzung als Bauherr erst einmal bewilligt, geht es nun an die Ausarbeitung des Vorentwurfs. Die Planung ist jetzt deutlich weiter gefasst und berücksichtigt städtebauliche und rechtliche Voraussetzungen. Es geht darum, ein Planungskonzept zu erhalten, das in sich stimmig ist. Folgende Aufgaben stehen in dieser Phase an:

• Erstellung der Objektbeschreibung
• Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit
• Bereitstellung der Ergebnisse für die Fachplaner

An dieser Phase sind verschiedene Projektplaner beteiligt. Dazu gehören Experten für die Brandschutzanlage, Behördenstellen für den Denkmalschutz oder Fragen des Naturschutzes. Am Ende dieser Phase sollten Ergebnisse stehen, die genehmigungsfähig sind.

Warum muss ich bei der Genehmigungsplanung jede Regel einhalten?

Die Genehmigungsplanung greift auf die Ergebnisse der Entwurfsplanung zurück. Es ist daher für diese Phase entscheidend, dass du in der Vorphase gründlich gearbeitet hast. Alle bisher erstellten Entwürfe sind wichtig, um eine Genehmigung erhalten zu können. Die Pläne sind nur genehmigungsfähig, wenn sie den Anforderungen der Baubehörden genügen. Die Baubehörden verlangen verschiedene Berechnungen, Formulare und andere Dokumente, damit eine Genehmigung erfolgen kann. In der Regel hast du am Bauort auch Nachbarn, deren Zustimmung ist ebenfalls erforderlich. Sind alle Unterlagen beisammen, reichst du diese beim Amt ein. Häufig finden dort noch Ergänzungen und Anpassungen der Planungsunterlagen statt.

Was geschieht bei Häusern in der Ausführungsplanung?

Dein Architekt arbeitet nun eng mit den Fachplanern zusammen. Er ermittelt alle benötigten Baustoffmengen, die für die konkrete Umsetzung des Projekts erforderlich sind. Das heisst in der Fachsprache: Massenermittlung. Sind diese Mengen erst einmal ermittelt, lassen sich die Leistungsverzeichnisse erstellen. Als Bauherr musst du in dieser Phase viele weitere Fragen für die spätere Fertigstellung klären. Wichtig ist zum Beispiel, welche Art der Beleuchtung du dir für dein Haus wünschst und wo später die Steckdosen für den Strom positioniert sein sollen. Dein Architekt beginnt eventuell bereits damit, die Handwerker zu koordinieren und das weitere Vorgehen zu planen.

Wie funktionieren die Vorbereitung und die Mitwirkung der Vergabe?

Jetzt erfolgt die konkrete Vergabe der Aufträge an die Handwerksfirmen. Dafür ist es erforderlich, alle Vergabeunterlagen zusammenzustellen und Kostenvoranschläge einzuholen. Das Vorgehen sieht in der Praxis so aus, dass eine Aufteilung der Gewerke in sogenannte Leistungspakete stattfindet.

1. Dein Architekt bereitet alle erforderlichen Verträge vor. Ein typisches Gewerk wären zum Beispiel Dachdeckerarbeiten. Du benötigst jemanden, der das Dach des neuen Hauses eindecken kann und der die erforderlichen Handwerker zur Verfügung stellt.
2. In dieser Phase findet auch eine Kostenkontrolle statt. Der Planer vergleicht die bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung.
3. Alle beteiligten Handwerksfirmen für jedes Gewerk erhalten nun die Leistungsverzeichnisse. Bei den Leistungsverzeichnissen handelt es sich im Prinzip um Angebotsunterlagen. Hier trägt der Anbieter seine Preise ein. Alle Anbieter erhalten die gleichen Leistungsverzeichnisse. Das erleichtert den Vergleich der verschiedenen Angebote miteinander. So findest du schnell heraus, welche Firmen günstig arbeiten.
4. Dann erfolgt die Prüfung und Auswertung der ausgefüllten Angebotsunterlagen. Das findet zu einem vorher festgelegten Termin statt. Die Anbieter müssen alle Unterlagen rechtzeitig zurücksenden, damit du sie berücksichtigen kannst. Der Architekt erhält so einen präzisen Überblick darüber, welche Anbieter günstig und welche teuer sind. Danach dokumentiert er die Ergebnisse.

Wann erfolgen Objektüberwachung und Bauabnahme?

Die vorletzte Bauphase ist die Objektüberwachung. Diese heisst in der Praxis Bauleitung und hier findet auch die Rohbauphase statt. Es ist ein Bauzeitenplan erforderlich, der für die beteiligten Firmen und deren Arbeiten Zeitfenster festlegt. Innerhalb des Zeitfensters müssen die Handwerker ihre jeweiligen Aufgaben erledigen, damit der Bauprozess insgesamt im Zeitplan bleibt. Zudem weist der Architekt die Firmen in ihre Arbeit ein. Danach erfolgt die Überwachung der Bauausführung. Dazu gehört eine laufende Überprüfung, ob alle ausgeführten Arbeiten mit den Baugenehmigungen übereinstimmen. Sobald eine Ausführung beendet ist, erstellt dein Architekt eine Rechnung und er dokumentiert den gesamten Bauablauf. Am Ende dieser Phase erfolgt die Bauabnahme. Eventuell ist es erforderlich, Mängel und noch bestehende Restarbeiten zu identifizieren.

Was bedeutet Objektbetreuung?

Die letzte Bauphase ist die Objektbetreuung. Diese Phase nach der Fertigstellung ist für dich besonders spannend, denn nun findet endlich eine Objektbegehung zum Beispiel im Fertighaus statt. Der Bau ist also im Prinzip bereits fertiggestellt. Allerdings ist es möglich, dass sich noch Mängel ergeben. Diese kannst du jetzt feststellen. In dieser Phase gilt es auf einiges zu achten. So bestehen verschiedene Verjährungsfristen und jemand muss die Beseitigung der eventuell bestehenden Mängel überwachen. Zudem erfolgt die Freigabe von Sicherheitsleistungen. Damit ist der Bauprozess abgeschlossen: Dein neues Haus ist fertig für den Einzug.