Bauabnahme – der finale Schritt zur eigenen Immobilie

Was ist eine Bauabnahme und warum ist sie für den Bauherrn so wichtig?

Im Zuge der Bauabnahme wird das fertiggestellte Bauwerk genau geprüft, um festzustellen, ob alle Arbeiten vertragsgerecht und vollständig ausgeführt wurden. Grundlage ist hierfür der geschlossene Bauvertrag sowie die Verpflichtung des Bauherrn gemäss Prüf- und Rügepflicht, das fertige Bauwerk einer Prüfung zu unterziehen und alle Mängel festzustellen. Nach Abschluss der Bauabnahme geht der Neubau nach Baurecht in den Besitz des Bauherrn über und die Schlusszahlung an den Ersteller wird fällig. Zudem enden die Bauversicherungen und der Bauherr muss sodann Gebäudeversicherungen nachweisen. Auch nach Abschluss einer umfangreichen Modernisierung findet eine Bauabnahme statt.

Wer führt die Bauabnahme durch und wann findet die Prüfung statt?

Die Bauabnahme sollte spätestens einen Monat, nachdem der beauftragte Bauunternehmer die Beendigung des Bauwerks erklärt hat, durchgeführt werden. Das Gebäude wird vom beauftragten Unternehmer und dem Bauherrn oder der Bauleitung oder dem Architekten gemeinsam geprüft. Es können für einzelne Sachgebiete wie Wärmetechnik noch Experten für fachkompetente Hinweise hinzugezogen werden. Die Bauabnahme sollte gut mit Hilfe einer Checkliste vorbereitet werden, sodass keine Mängelquellen unkontrolliert bleiben. Falls der Bauherr keine Fachkenntnisse besitzt, wird empfohlen, einen Vertreter hinzuziehen.

Was muss geprüft werden?

Zur Bauabnahme werden sämtliche sichtbare Baukonstruktionen einer Prüfung unterzogen und müssen, wenn nötig, bemängelt werden, da sie im Nachhinein nicht mehr als fehlerhaft angezeigt werden können. Visuell überprüft wird unter anderem, ob Böden, Wände und Decken frei von Beschädigungen, Rissen und Kratzern sind. Die Funktionalität von sanitären Einrichtungen, Elektroinstallationen, Fenstern, Türen und Jalousien werden während der Abnahme getestet und die Anordnungen mit den Planungsunterlagen verglichen. Ebenso muss der Ersteller alle erforderlichen Dokumente erbringen wie beispielsweise ein Inbetriebnahmeprotokoll für die Heizungsanlage oder Gebrauchsanleitungen für verbaute Geräte.

Was muss im Abnahmeprotokoll aufgenommen sein?

Das Abnahmeprotokoll wird in der Regel vom Bauunternehmer beziehungsweise Verkäufer erstellt und muss sämtliche Mängel enthalten:

• Bekannte Mängel: Sind Mängel bekannt und werden diese nicht im Protokoll aufgeführt, so akzeptiert der Bauherr diese Mängel.
• Offensichtliche Mängel: Sind Mängel auch für Laien offensichtlich, wie beispielsweise eine nicht funktionierende Heizung, müssen auch diese aufgenommen werden, da sie anderenfalls als akzeptiert gelten.
• Unklare Mängel: Sind sich die Parteien uneinig, ob ein Mangel besteht, wird dieser vermeintliche Mangel und die weitere Vorgehensweise protokolliert.
• Frist für die Mängelbeseitigung: Eine für den Mangel angemessene Frist zur Mängelbeseitigung muss unter Berücksichtigung zum Beispiel von Lieferzeiten auf dem Abnahmeprotokoll angegeben werden.
• Unterschrift: Das Protokoll muss von allen Beteiligten unterzeichnet werden.

Welche Rechte und Garantiefristen existieren bei Mängeln?

Der Bauherr hat das Recht, dass sämtliche bei der Bauabnahme erfassten Mängel beseitigt werden. Allerdings besteht, basierend auf den geschlossenen Bauverträgen, überwiegend kein Recht auf Rückbehalt der Schlusszahlung oder der Baukosten an den Unternehmer. Dies ist nur in Ausnahmen bei grossen, wesentlichen Mängeln möglich. Nichtsdestotrotz muss der Ersteller der Mängelbeseitigung im Rahmen seiner Gewährleistungspflichten nachkommen. Gemäss der Norm SIA 118, die die Bauabnahme ausführlich regelt, stellt die Bauabnahme den Beginn der Garantie- und Rügefristen dar. In den ersten beiden Jahren nach Übergabe läuft die Frist für offensichtliche Mängel. In einer Garantieabnahme werden nach etwa zwei Jahren Mängel protokolliert, die nach der Bauabnahme entstanden sind. Für verdeckte Mängel gibt es eine weitere dreijährige Rügefrist. Ab fünf Jahre nach Bauabnahme erfolgt keine weitere Prüfung.

Was passiert, wenn die Mängel nicht beseitigt werden?

Falls das ausführende Unternehmen die in der Mängelrüge beanstandeten Merkmale nicht abstellt, hat der Bauherr folgende Möglichkeiten:

• Beauftragung eines anderen Unternehmens und Weiterberechnung der dabei entstehenden Kosten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
• Geltendmachung von einem Minderwert als Folge des bestehenden Mangels.
• Verweigerung der Abnahme der Immobilie und Auflösung des Vertrags, wenn die Sache durch den Mangel unbrauchbar ist. Dies ist allerdings nur in seltenen Ausnahmefällen möglich.

Welche Tipps sind während einer sachgerechten Bauabnahme zu beachten?

Besonders wichtig ist es, die Bauabnahme umfangreich vorzubereiten, sich dafür ausreichend Zeit zu nehmen und sich nicht unter Druck setzen zu lassen. Keinesfalls ist die Bauabnahme auf die leichte Schulter zu nehmen, da diese viele rechtliche Konsequenzen wie die Übernahme der Immobilie durch den Bauherrn, die Beendigung der Bauversicherungen und der Beginn der Gewährleistungsfristen mit sich bringt. Weitere Tipps sind:

• Bauherren sollten sich nie auf vorgefertigte Erklärungen einlassen.
• Vor der eigentlichen Abnahme sollten regelmässige Baustellenbegehungen, bestenfalls mit Fachleuten, stattfinden.
• Die Bauabnahme sollte erst nach vollständigem Abschluss der Arbeiten erfolgen und nicht, wenn zum Beispiel noch ein Vordach oder die Befestigung der Wege unfertig sind.
• Bereits vor Baubeginn sollte der Bauvertrag durch einen unabhängigen Sachverständigen auf Vollständigkeit geprüft werden.
• Die neuen Eigentümer sollten keinesfalls vor Bauabnahme in die Immobilie einziehen, da dieser Einzug einer Abnahme und Akzeptanz gleichkommt.