Grundbucheintrag – Register über dingliche Rechte an Grundstücken

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein staatliches Register in der Schweiz, das die dinglichen Rechte an allen registrierten Grundstücken festhält. Um Besitzverhältnisse und Rechte an Grundstücken zu ändern, ist eine Eintragung im Grundbuch nötig. Dies gilt auch für die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung von Rechten. Wenn sich im Grundbuch etwas ändert, wird der alte Eintrag grundsätzlich nicht gelöscht. Daher ist es möglich, oft über Jahrhunderte hinweg nachzuvollziehen, wem das Grundstück gehört hat und welche Besonderheiten vorhanden waren. Dadurch soll der Grundstücksmarkt transparent gestaltet werden. In der Schweiz ist es möglich, das Grundbuch einzusehen. Während zum Beispiel in Deutschland ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden muss, kannst du in der Schweiz verschiedenste Informationen über ein beliebiges Grundstück ohne Interessensnachweis erhalten. Das bedeutet aber auch, dass Aussagen wie „Ich kenne den Grundbucheintrag für das Grundstück nicht“ keine gültige Ausrede sind.

Welche Informationen über ein Grundstück finde ich im Grundbuch?

Der Grundbucheintrag dient als Register und als Dokumentation der bestehenden dinglichen Rechte und Lasten eines Grundstücks. In der Schweiz geschieht dies nicht in einem zentralen Grundbuch, sondern in den Grundbuchämtern der Kantone. Der Bund hat jedoch die Oberaufsicht über das Schweizer Grundbuchwesen. Im Grundbucheintrag für ein Grundstück findest du die folgenden Informationen:

• Eigentumsverhältnisse
• Details zum Grundstück
• Grundpfandrechte wie Hypotheken
• Dienstbarkeiten

Was ist das Eintragungsprinzip?

Der sogenannte Eintragungsgrundsatz besagt, dass sowohl für die Entstehung als auch für die Aufhebung oder Änderung von einem dinglichen Recht der Eintrag im Grundbuch nötig ist. Dies bedeutet zum Beispiel, dass dein Grundstückskauf erst dann offiziell ist, wenn du im Grundbuch eingetragen bist. Die Bezeichnung im Grundbuch ist also essenziell für die Gültigkeit von Rechten, Pflichten und Eigentumsverhältnissen.

Wie erhalte ich einen Auszug vom Grundbuchamt?

Die Führung des Grundbuchs erfolgt in der Schweiz sowohl in Papierform als auch mithilfe von elektronischer Datenverarbeitung. Die Details hängen hier vom jeweiligen Kanton ab. Grundsätzlich erhält jedes Grundstück eine feste Nummer und ein eigenes Grundbuchblatt mit detaillierten Informationen. Die Grundbuchblätter machen zusammen das Hauptbuch aus. Im Grundbuch sind ausserdem das sogenannte Tagebuch mit Grundbuchanmeldungen nach der Reihenfolge der Einträge, Pläne, Belege und Hilfsregister erhalten Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, solltest du dich mit dem Grundbuchamt in deinem Kanton in Verbindung setzen. Meist findest du schon auf der Website Informationen dazu, wie und zu welchem Preis du den gewünschten Grundbuchauszug erhältst. Bei Fragen solltest du direkt Kontakt zu den Experten aufnehmen.

Wann benötige ich den Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist vor allem für die Eigentümer von Immobilien wichtig. Bevor du ein Grundstück, ob mit oder ohne Gebäude, kaufst, solltest du dir den aktuellen Auszug mit Angaben zu Vermessung, zur Anmeldung und zu Rechten und Pflichten geben lassen. Auch für den Kaufvertrag ist das jeweilige Grundbuchblatt nötig. Bei der Eigentumsübertragung ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar nötig. Dieser wird nach dem Grundbucheintrag fragen und die entsprechenden Informationen in den Kaufvertrag übernehmen. Du solltest die Dokumente gründlich überprüfen, bevor du den Vertrag unterschreibst. Auch, wenn du bauliche Veränderungen an deiner Immobilie vornehmen möchtest oder dir in Bezug auf Dienstbarkeiten oder das mit der Bank vereinbarte Pfandrecht nicht mehr ganz sicher bist, ist der Grundbuchauszug nötig.

Was ist mit Dienstbarkeiten gemeint?

Wenn du mit dem Grundbuch in Kontakt kommst, wirst du einige neue Vokabeln lernen. Dazu gehört unter anderem der Begriff der Dienstbarkeiten. Damit sind Rechte gemeint, die du als Grundstücksbesitzer anderen Personen gewährst. Beispielsweise kann es sich um das Recht handeln, das Grundstück als Weg, Überfahrt oder zum Verlegen von Leitungen zu nutzen. Wohnrechte sind ebenfalls denkbar. Auch dann, wenn du als Besitzer bestimmte Einschränkungen wie etwa Spielplatzlärm oder den Betrieb einer Tankstelle dulden musst, sind diese im Grundbuch als Dienstbarkeiten eingetragen. Bei Fragen kannst du dich jederzeit mit einem Makler, einem Fachanwalt oder den Experten für Vermessung im zuständigen Grundbuchamt in Kontakt setzen, um Antworten zu erhalten.

Auf welche anderen Informationen im Grundbuch sollte ich vor dem Bau achten?

Vor dem Kauf oder Bau von Immobilien auf einem Grundstück solltest du unter anderem überprüfen, ob im Grundbucheintrag ein Schuldbrief oder ein Dienstbarkeitsvertrag vermerkt sind. Diese Dokumente kannst du im Kontakt mit dem zuständigen Amt einsehen. Auch Anmerkungen zum Baurechtsvertrag oder zu anderen Details des Grundstücks, etwa zu Altlasten durch eine frühere industrielle Nutzung, sind wichtig für dich. Falls dir die Auslegung der genannten Elemente nicht klar ist oder du Fragen zu bestimmten Abkürzungen und Fachbegriffen hast, erhältst du im Grundbuchamt weitere Informationen.