Hausbau mit Einliegerwohnung – Welche Vorteile bietet das?

Ist ein Hausbau mit Einliegerwohnung überall erlaubt?

Das Baurecht ist in der Schweiz nicht einheitlich geregelt, sodass Vorschriften je nach Kanton und Gemeinde voneinander abweichen können. Trotzdem ist nicht damit zu rechnen, dass ein Hausbau mit Einliegerwohnung grundsätzlich nicht bewilligungsfähig wäre. Ein Hindernis kann allerdings ganz praktisch in Form der sogenannten Ausnutzungsziffer entstehen. Diese Kennziffer beschreibt, wie viel Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstücksgrösse zulässig ist. Das soll eine zu dichte Bebauung verhindern, die je nach Region ortsuntypisch sein könnte. Grundsätzlich ist das Verhältnis von Grundstücken und Gebäuden in der Stadt anders als in ländlichen Gegenden, deren Einwohner eine eher lockere Bebauung bevorzugen. Da du für einen Hausbau mit Einliegerwohnung ein bisschen mehr Fläche benötigst als für ein reines Einfamilienhaus, besorg dir lieber vor dem Kauf eines Grundstücks beim örtlichen Bauamt Informationen zur Höchstgrenze der Wohnfläche. Grundstücke mit einer Grösse von weniger als 500 Quadratmetern kommen für einen Hausbau mit Einliegerwohnung eher nicht in Frage.

Welche Vorteile hat ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung?

Die finanziellen Vorteile liegen klar auf der Hand: Eine vermietete Wohneinheit generiert zusätzliche Einnahmen und hilft, Steuern zu sparen. Je nach Alter und Lebensplanung der Erbauer kann damit über Jahrzehnte eine beträchtliche Summe zusammenkommen. Im besten Fall weist die Familie eine Konstellation auf, die eine optimale Selbstnutzung der Einliegerwohnung erlaubt: Erst ziehen erwachsene Kinder ein, und sobald die selbst Kinder planen und mehr Platz benötigen, wird die Wohnung an die betagten Eltern der Hausbesitzer übergeben. Diese Vorgehensweise ist finanziell und inhaltlich ausgesprochen attraktiv für alle Beteiligten. Wer dagegen andere Mieter sucht, muss bereit sein, als Vermieter möglichst professionell zu agieren, um von den Vorteilen zu profitieren.

Wie viel Wohnfläche braucht ein Haus mit Einliegerwohnung?

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus hat in der Schweiz etwa vier Zimmer, die sich auf rund 150 Quadratmeter verteilen. Ungefähr so viel Wohnfläche wirst du für dich wahrscheinlich einplanen. Eine Einliegerwohnung lässt sich kaum vermieten, wenn sie nicht vernünftig dimensioniert ist. Dazu ist von nicht weniger als

• zwei Räumen,
• Küche,
• Flur und
• Badezimmer

auszugehen – also mindestens weiteren 50 Quadratmetern. Einzelne Zimmer mit Kochnische und Duschbad sind eher weniger gefragt, sodass du dich auf häufige Mieterwechsel einstellen müsstest. Etwas in dieser Art ist nur dann sinnvoll, wenn du zum Beispiel eine Haushaltshilfe oder ein Au-pair beschäftigst und diese Person dort wohnen soll, aber in der Regel ständigen Familienanschluss in deinen Räumlichkeiten haben wird. Für Familienangehörige gilt das Gleiche. Doch selbst dann wäre dies eine sehr individuelle Variante, die auch Nachteile hat, wenn du das Haus einmal verkaufst. Natürlich ist es auch möglich, Einliegerwohnungen mit mehr als zwei Zimmern zu schaffen. Überleg dir einfach, wer dort einziehen soll – Singles, ein Paar oder eine Familie mit Kindern? Du selbst weisst am besten, mit wem du künftig Tür an Tür im eigenen Haus leben möchtest.

Welche staatliche Förderung gibt es für Bauherren?

In der Schweiz gibt es zeitweise bis zu 2000 verschiedene Bauförderprogramme. Welche jeweils für dein Vorhaben in Frage kommen, erfährst du in Beratungen mit lokalen

• Architekten
• Baufirmen
• Banken
• Baubehörden

Grundsätzlich sind Wohnraumförderprogramme interessant. Ein öffentliches Interesse am Neubau von Wohnraum besteht in der Schweiz allerdings eher in Städten als auf dem Land. Die Wohnungsnot in den Grossstädten ist eine unumstössliche Tatsache, während Gemeinden ausserhalb die Einwohner weglaufen. In Regionen, die von Wohnungsleerstand gekennzeichnet sind, sind Fördergelder nur dann zu erwarten, wenn der Leerstand auf einer Überalterung des Gebäudebestands beruht. Hier ist es durchaus möglich, dass Förderprogramme für die Verjüngung des vorhandenen Wohnraums existieren. Allerdings sind es dann in der Regel eher Förderungen für Sanierungsmassnahmen, von denen die Bauherren von Neubauten nicht profitieren.

Wo sind die Unterschiede zu einem Doppelhaus?

Bauherren, die zwischen einem Hausbau mit Einliegerwohnung und einem Doppelhaus schwanken, schauen meistens auf den grossen Vorteil der vollständig abgeschlossenen Wohneinheiten. Dieser ist nicht von der Hand zu weisen, denn bei einem Doppelhaus handelt es sich eben um zwei separate Einfamilienhäuser, die in der Mitte aneinander gebaut sind. Das bedeutet aber auch, dass viele Elemente doppelt vorhanden sein müssen, was einerseits Platz braucht und andererseits die Baukosten erheblich in die Höhe treibt. Zu diesen Elementen gehören:

• Hausanschlüsse der Ver- und Entsorgung
• Haustechnik (Heizungs- und Elektroanlage)
• Hauseingangsbereiche
• Innentreppen

Was ist bei der Planung wichtig?

Grundsätzlich lässt sich ein Hausbau mit Einliegerwohnung in jeder Bauweise und jedem Stil realisieren. Einer der besten Tipps ist, sich bei der Begutachtung verschiedener Haustypen immer wieder vor Augen zu halten, wie der separate Zugang zur Einliegerwohnung zu realisieren wäre. Hier ergeben sich erhebliche Unterschiede zwischen Wohnungen im Obergeschoss und solchen im Erdgeschoss, die zum Beispiel zusätzlich die Gartennutzung erlauben.

Was ist bei der Vermietung an Familienangehörige zu beachten?

Wenn Familienmitglieder in deiner Einliegerwohnung leben werden, gibt es verschiedene Möglichkeiten, dies rechtlich zu gestalten. Einen schriftlichen Mietvertrag abzuschliessen, hat viele Vorteile – vor allem im Streitfall. Natürlich sollte es diesen gar nicht geben, aber Menschen und ihre persönlichen Verhältnisse können sich im Laufe eines Lebens verändern, sodass es sinnvoll ist, die Parteien vertraglich abzusichern. Steuerlich solltest du dich gut beraten lassen, denn du musst dich entscheiden, ob du die Einliegerwohnung gegen Entgelt vermietest oder nicht. Ein angemessener Mietzins ist notwendig, damit für dich der besteuerte Eigenmietwert sinkt. Dafür ist aber die Mieteinnahme dann einkommensteuerpflichtig. Hinzu kommen notwendige Ausgaben für das Haus, die du bei einer regulär vermieteten Einliegerwohnung anteilig von der Steuer absetzen kannst. Wie sich das im Einzelnen auswirkt, hängt sehr von deiner persönlichen Einkommenssituation und der Finanzierung der Immobilie ab. Ein Steuerberater wird dir ausrechnen, welche Variante für dich langfristig günstiger ist.