Baurechtszins – alles über das Baurecht auf fremdem Grundstück

Was bedeutet das Baurecht für den Grundeigentümer?

Ein Baurecht liegt dann vor, wenn ein Grundeigentümer dir ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf oder unter dem Boden des Grundstücks zu bauen. Dabei verzichtet er auf die eigene Nutzung. Üblich ist, dass er dafür statt einem Kaufpreis Baurechtszinsen verlangt. In der Schweiz gilt für solche Sachenrechte der Grundsatz, dass alle Bestandteile einer Sache oder eines Grundstücks deren rechtliches Schicksal teilen. Das nennt sich Akzessionsprinzip. Dabei ist dein Recht vom Recht des Grundeigentümers abhängig. Das Baurecht verändert das Akzessionsprinzip, indem du ein eigenes Bauwerk auf einem fremden Grundstück errichtest und so die Ansprüche geteilt werden. Dies wird im Grundbruch als selbstständige oder dauernde Dienstbarkeit eingetragen, damit du als Nutzniesser auf dem Grundstück agieren und bauen darfst. Es wird entsprechend zugunsten deiner Baurechte vom Grundeigentümer eingeräumt und betrifft auch die Nutzung des Grundstücks.

Was sind Baurechtszinsen?

Grundlagen des Baurechts und eines Baurechtsvertrags sind der Eintrag im Grundbuch und das Anfallen von Baurechtszinsen. Diese werden erhoben, wenn du auf einem Grundstück bauen möchtest, das dir selbst nicht gehört. Du wirst dann zum Baurechtsberechtigten und erhältst Baurecht durch den Grundeigentümer. Zur Sicherung berechnet dieser einen Baurechtszins für die Dauer der Nutzung. Über die Grundflächenzahl wird festgelegt, wie viel des Bodens du bebauen darfst. Dafür fallen Zinsen an, die, wenn du auf dem Grundstück baust, deine Schuld gegenüber dem Eigentümer sind.

Welchen Vertrag schliessen Baurechtsnehmer und Baurechtsgeber ab?

Wenn ein Grundstück durch eine andere Person für das Errichten eines Bauwerks genutzt werden soll, wird zwischen dem Baurechtsgeber und dem Baurechtsnehmer ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Wenn du bauen möchtest, bist du der Baurechtsnehmer, während der Besitzer des Grundstücks der Baurechtsgeber ist. Im Vertag wird genau festgelegt, welche Lage, Gestalt und Ausdehnung und welchen Zweck dein Haus oder Bauwerk haben soll. Gleiches gilt für die Nutzung der nicht überbauten Flächen. Im Baurechtsvertrag legt der Baurechtsgeber die Baurechtszinsen fest. In der Schweiz gelten Baurechtszinsen als Anlagekosten. Das bedeutet, du darfst diese vom Eigenmietwert abziehen. Ein Abzug als Schuldzins von deinem Eigentum ist dagegen nicht möglich.

Wie berechnet sich der Baurechtszins?

Für jedes Baurecht fällt ein Baurechtszins an. Dieser wird von beiden Vertragspartnern frei festgelegt. Meistens hast du ihn jährlich zu entrichten, während seine Höhe im Laufe der Vertragszeit auch in Hinblick auf die allgemeine Kostenentwicklung angepasst werden darf. Für die Festlegung und Berechnung der Baurechtszinsen gibt es verschiedene Modelle. So können die Zinsen auch mit den Hypothekenzinsen oder mit dem Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt werden. Diese beeinflussen die zu entrichtende Summe. Bei einem traditionellen Baurechtvertrag errechnet sich der Baurechtszins durch Multiplikation des Verkehrswertes der Schweiz mit dem Zinsfluss der Kantonalbank. Daneben gibt es folgende erweiterte Modelle:

• Züricher Modell (Baurechtszins wird vom Baurechtsnehmer einmalig als Gegenwert bezahlt mit dem Vorteil, dass keine späteren Anpassungen nötig sind)
• Basler Modell (Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer sind gleichberechtigt, teilen auch die Risiken und Rendite, während die Zinsen sich aus den Werten der jeweiligen Partei errechnen)

Was passiert, wenn der Baurechtszins im Grundbuch vorgemerkt ist?

Baurechtsverträge müssen notariell beglaubigt werden und lassen sich jederzeit verlängern. Nicht nur das Baurecht, auch die Baurechtszinsen werden im Grundbuch vermerkt. Damit gehen diese automatisch als Schuldpflicht auf andere über. Das Baurecht und der damit verbundene Baurechtszins sind nach dem Eintrag ins Grundbuch

• verkäuflich
• vererbbar
• verschenkbar
• mit einer Hypothek belastbar

Welche Rechte am Haus hat der Baurechtsgeber?

Dass jemand sein Land nicht verkaufen, aber ein anderer darauf bauen möchte, ist durchaus keine Ausnahmesituation. Das nennt sich Bauen im Baurecht oder Landkauf auf Zeit. Der Baurechtsgeber vermietet dabei sein Land zwar an dich, damit du das Recht hast, auf dem Grundstück zu bauen, jedoch hat er keine Ansprüche an dem Haus, das du baust. Um das vorab sicherzustellen, gibt es das Baurecht, wofür der Baurechtsgeber Zinsen verlangt. Das Grundstück ist mit dem vertraglichen Abschluss zwischen euch baurechtbelastet.

Was für Vorteile ergeben sich für den Baurechtsgeber bei einem Baurechtsvertrag?

Im Wesentlichen profitiert der Baurechtsgeber von den Baurechtsbestimmungen in zweierlei Hinsicht. Zum einen muss er Grund und Boden nicht verkaufen, erhält jedoch aus dem nicht genutzten Land regelmässige Zinseinnahmen als Entschädigung und erzielt langfristige Rendite. Dazu gewinnt sein Grundstück an Wert, ohne dass er sich beim Bauprojekt selbst beteiligen muss. Vorteil einer solchen Vereinbarung bleibt, dass er als Eigentümer des Grundstücks die Kontrolle nicht vollständig abgibt und auch auf die gestalterischen und planerischen Prozesse Einfluss hat. Der Baurechtsgeber darf entsprechend mitbestimmen, wie dein Bauwerk errichtet wird und welchem Zweck es dienen soll. Der Vertrag legt dabei die Trennung von Boden und Gebäuden fest. Du selbst musst dagegen das Grundstück nicht käuflich erwerben, darfst aber mit grossem Spielraum die gewünschte Gestaltung und Errichtung des Bauwerks umsetzen.