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Grunddienstbarkeit – Entstehung, Folgen und mögliche Löschung

Grunddienstbarkeit – Entstehung, Folgen und mögliche Löschung

Immer wieder fällt im Zusammenhang mit Grundstücken Begriffe wie Grunddienstbarkeit, Wohnrecht, Wegrecht oder Baurecht. Alle diese Dienstbarkeiten gehören zu Sachenrecht und sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) detailliert geregelt. Was genau die Begriffe bedeuten, wie sie entstehen, was die Folgen für dich als Eigentümer des betroffenen Grundstücks sind und wie du solche Dienstbarkeiten wieder löschen lassen kannst, erfährst du hier zusammengefasst.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Dienstbarkeiten zählen zum Sachenrecht. Geregelt sind sie im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB). Unterschieden werden

  • Grunddienstbarkeiten
  • Nutzniessung
  • andere Dienstbarkeiten

Bei Dienstbarkeiten geht es immer um Gebrauchs- oder Nutzungsrechte an einer Sache. Während bei einer Personaldienstbarkeit eine Person ein Recht erhält, sind bei einer Grunddienstbarkeit immer zwei Grundstücke von der Dienstbarkeit betroffen. Dabei wird die Dienstbarkeit des einen Grundstücks zugunsten des anderen Grundstücks bestellt. Der Berechtigte ist der Eigentümer dieses zweiten Grundstücks. Es gibt auch negative Dienstbarkeiten. Das bedeutet, dass es dem Eigentümer des belasteten Grundstücks verboten ist, bestimmte Handlungen vorzunehmen. Welche Handlungen er dabei unterlassen muss, ist im Dienstbarkeitsvertrag geregelt.

Wie entsteht eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit entsteht üblicherweise durch den Eintrag ins Grundbuch. Damit sie aber im Grundbuch eingetragen werden kann, muss dafür ein Rechtsgrund vorliegen. Dies ist meist ein Dienstbarkeitsvertrag. Auch Personaldienstbarkeiten wie Nutzniessung oder Wohnrecht bedürfen zu ihrer Gültigkeit einer Eintragung ins Grundbuch. Sie entstehen aber nicht zwingend durch einen Dienstbarkeitsvertrag. Weitaus häufiger sind hier Ehe- oder Erbverträge oder letztwillige Verfügungen die Ursache.

Wie kann ich eine Dienstbarkeit, die auf einem Grundstück lastet, löschen lassen?

Wenn für das berechtigte Grundstück kein Interesse mehr an der Dienstbarkeit besteht, beispielsweise am Wegrecht, kannst du als Eigentümer der belasteten Liegenschaft die Löschung verlangen. Unter Umständen wird die Dienstbarkeit auch gegen Entschädigung zum Teil oder ganz abgelöst. Einige Dienstbarkeiten, wie beispielsweise das Wohnrecht, können unter bestimmten Umständen bei einer Zwangsversteigerung, bei dem es zum so genannten Doppelaufruf kommt, gelöscht werden.

Was wird im Dienstbarkeitsvertrag etwa für die Vereinbarung eines Wegrechts geregelt?

Der Dienstbarkeitsvertrag wird zwischen dem Eigentümer des belasteten und des berechtigten Grundstücks abgeschlossen. Der Umfang des Wegrechts wird genauso wie alle Details dazu geregelt, also etwa, wer für den Unterhalt aufkommen muss. Der Vertrag muss öffentlich beurkundet werden. Das Recht entsteht aber erst mit dem Eintrag ins Grundbuch.

Wie können die zum Sachenrecht gehörenden Grunddienstbarkeiten durchgesetzt werden?

Hast du das Recht, eine bestimmte Dienstbarkeit auszuüben, kannst dies aber nicht tun, weil der Eigentümer des Grundstücks dies verunmöglicht, dann kannst du dagegen klagen. Oft werden bei einem bestehenden Wegrecht zur Erschwerung der Ausübung der Dienstbarkeit beispielsweise Blumentöpfe in den Weg gestellt oder mit Fahrzeugen der Weg versperrt. In einigen Fällen darfst du aber auch zur Selbsthilfe greifen, wenn du etwa ein Wegrecht hast und du dieses nicht ausüben kannst, weil Sträucher oder Zweige dir den Weg versperren. Dann hast du das Recht, diese zurückzuschneiden. Selbsthilfe ist aber nur in einem sehr engen Rahmen möglich. Wenn du im Zweifel bist, ob du Selbsthilfe ausüben darfst oder nicht, ist es in den meisten Fällen besser, vor Gericht zu klagen.

Was ist ein Wohnrecht und was bedeutet es?

Das Wohnrecht zählt zu den Personaldienstbarkeiten. Es bedeutet, dass eine Person das Recht hat, Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus zu bewohnen. Eine solche Vereinbarung muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Es wird häufig durch einen Ehevertrag, eine letztwillige Verfügung oder einen Erbvertrag begründet. Es gibt verschiedene Arten des Wohnrechts:

  • ausschliessliches Wohnrecht: Die berechtigte Person darf eine ganze Wohnung, ein Haus oder einzelne Räume für sich nutzen.
  • Mitbenützungsrecht: Die Räumlichkeiten werden gemeinsam mit den Eigentümern genutzt. Die berechtigte Person hat keinen Anspruch auf ausschliessliche Nutzung.

Sehr oft finden sich in der Praxis Mischformen. Der Wohnberechtigte hat aber keinen Anspruch auf Leistungen, die über das Wohnrecht hinausgehen, wie etwa Pflege bei Krankheiten oder ähnliches. Er kann das Haus oder die Wohnung auch nicht vermieten oder verkaufen. Ein Wohnrecht endet in der Regel aus drei Gründen:

  • Ablauf der Geltungsdauer, sofern eine solche ausgemacht wurde
  • Tod der wohnberechtigten Person
  • Verzicht

Wenn du Wohneigentum hast, auf dem ein solches Wohnrecht eingetragen ist, kannst du dieses trotzdem weiter verkaufen. Das Wohnrecht bleibt aber bestehen.

Was ist ein Baurecht?

Unter Baurecht ist zu verstehen, dass ein Grundstückeigentümer einer anderen Person das Recht gewährt, sein Grundstück für eine gewisse Dauer zu nutzen. Der Baurechtnehmer zahlt dafür einen Baurechtszins als Entgelt dafür, dass er vom Grundstückeigentümer das Grundstück nutzen darf. Ein Baurecht ist übertragbar und kann weitervererbt werden. Wenn es öffentlich beurkundet wird, kann auch eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden. Es kann auch mit Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten belastet werden. Ein Baurecht kann geändert oder gelöscht werden, wenn beiden Parteien zustimmen. Eine Löschung ist auch möglich, wenn die Dauer des Baurechts abgelaufen ist. Der Baurechtgeber kann im Vertrag einen gewissen Einfluss nehmen, was genau gebaut wird und Baubeschränkungen erlassen.

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