Baumängel – Wer haftet?

Woran erkenne ich Bauschäden?

Ein Mangel kann im ganzen Gebäude auftreten oder bei einzelnen Werken im oder am Gebäude. Generell definiert man einen Baufehler dadurch, dass er nicht die im Werkvertrag festgelegten Bestimmungen erfüllt. Dazu zählt auch, dass der Gegenstand eine Eigenschaft aufweist, die es dir nicht erlaubt, das Werk einwandfrei zu nutzen. Weiterhin gilt es als Bauschaden, wenn es dem Werk an Eigenschaften fehlt, die ein Haus grundsätzlich haben muss. So muss ein Haus gegen Wasser schützen, es darf keines durch das Dach oder die Fassade dringen. Zu einem Baumangel gehört es auch, wenn die Arbeiter die Regeln der Baukunde nicht eingehalten haben. Informationen darüber können dir schweizerische Fachverbände oder der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverband SIA liefern. Die Ursachen für Baumängel sind vielfältig. Schliesslich ist jedes Haus ein Unikat. Zu den häufigsten Fehlern am Werk gehören:

• Das Dach, besonders in Kombination mit Feuchtigkeit und Schimmelbildung
• Decken und Fussböden
• Wände und Fassaden
• Fenster und Türen
• Haustechnik
• Terrassen und Balkone

Bei diesen Stellen treten vermehrt Baumängel auf. Es lohnt sich dennoch, das gesamte Haus nach möglichen Baumängeln abzusuchen. Ein Gutachter kann dabei helfen, diese zu finden.

Wann muss man Baumängel melden – bei der Bauabnahme?

Das Gebäude muss spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Mängeln sein. Sowohl der Besteller (du) als auch der Unternehmer prüfen gemeinsam das Gebäude nach Bauschäden. Für die persönlichen Mängelrechte ist die Bauabnahme entscheidend, denn hiermit beginnen auch die Fristen für die Mängelansprüche. Sollte im Vertrag die Einhaltung der SIA-Norm 118 festgelegt sein, dann findet die Bauabnahme gemäss dieser Norm statt. Es wichtig, eine solche Norm oder andere Bedingungen, die garantieren, dass das Wohneigentum einwandfrei ist, im Vertrag festzulegen. Denn nach dem Baurecht ist der Unternehmer nicht verpflichtet, eine Prüfung vorzunehmen. Er muss schlicht das Werk abgeben. Darüber hinaus gibt es Fristen:

• Frist für die Mängelrüge: Sofort
• Rüge- und Garantiefrist nach SIA-Norm 118: zwei Jahre
• Verjährungsfrist: fünf Jahre
• Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel: zehn Jahre

Mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118 musst du die Mängelrüge nicht sofort absenden. Dafür hast du zwei Jahre Zeit. Das ist einer der Gründe, warum die SIA-Norm 118 für den Besteller von Vorteil ist.

Wie erstelle ich eine Mängelrüge?

Wer Anspruch auf eine Nachbesserung oder Beseitigung von Bauschäden haben will, der muss eine Mängelrüge beim Unternehmer einreichen. Gegebenenfalls kann aufgrund von Baumängeln ein Mieter das Recht haben, die Miete senken zu lassen. Bei einer Mängelrüge musst du alle Mängel genau beschreiben und aufzeichnen. Ausserdem solltest du eine Frist setzen, innert der sich der Unternehmer melden kann. Übrigens: In der Mängelrüge müssen nicht zwingend Forderungen nach Behebung oder einer Preissenkung enthalten sein, das kann auch später folgen. Besteller, die innert der Fristen eine Mängelrüge einreichen, haben das Recht auf eine Nachbesserung der Mängel oder auf eine Minderung des Werkpreises. Sollte das Werk in einem so schlechten Zustand sein, dass der Besteller unmöglich darin wohnen kann, dann hat er das Recht auf einen Rücktritt vom Vertrag.

Welche Pflichten hat der Unternehmer?

In welcher Form und wie schnell der Unternehmer auf eine Mängelrüge zu reagieren hat, hängt von den Bedingungen im Werkvertrag ab. Die Fristen gelten ab der Bauabnahme des Werkes. In manchen Fällen muss der Unternehmer innert von sieben Tagen nach dem Verkauf die Bauschäden beheben. Generell ist es zu seinem Vorteil, nicht zu lange mit der Reaktion zu warten. Andernfalls verliert der Unternehmer möglicherweise seine Garantieansprüche.

Wo gibt es Informationen zum Thema Bauschäden?

Welche Rechte du hast und wie du sie geltend machen kannst, dabei können dir verschiedene Verbände oder Baujuristen helfen. Verbände wie die SIA geben dir allgemeine Informationen zu diesen Themen, während dir Baujuristen bei spezifischen Fragen und Problem helfen können.

Lohnt sich ein unabhängiger Bausachverständiger?

Laien wissen oftmals nicht, wie sie eventuelle Bauschäden erkennen können oder wo sie zu finden sind. Bei einer Bauabnahme kann ein Bausachverständiger wertvolle Hilfe leisten. Er kennt sich mit der Materie aus und weiss, wo er nach den Mängeln schauen muss. Ein Bausachverständiger ist nicht billig, dafür vermeidest du eventuelle teure Folgekosten und viele Ärgernisse.

Gibt es eine Mängelrüge an den Architekten?

Solltest du einen Architektenvertrag nach der Norm-SIA 102 vereinbaren, dann sind die Leistungen des Architekten darin genau bestimmt. Gemäss dieser Leistungen lassen sich Baumängel anzeigen. Der Architekt muss dann innert von 60 Tagen die Architekturfehler nachbessern.