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Wohnflächenberechnung: Was alles zur Wohnfläche gehört

Wohnflächenberechnung: Was alles zur Wohnfläche gehört

Beim Wohnungs- oder Hausverkauf sollte die Quadratmeterzahl möglichst exakt angegeben werden. Auch Bauherren müssen beim Hausbau wissen, welche Wohnfläche sie benötigen. Diese zu berechnen, ist aber gar nicht so einfach. Welche gesetzlichen Regelungen und Verordnungen gibt es dazu in der Schweiz? Welche Unterschiede bestehen zwischen der Wohn-, Nutz- und Grundfläche und was hat es mit der Brutto- und Nettowohnfläche auf sich? Wir klären die wichtigsten Fragen und verraten dir, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung mit einfliessen. Ausserdem geben wir dir hilfreiche Tipps zur Ermittlung der Wohnfläche und was du bei einer falschen Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag tun kannst.

Worauf sollte ich bei der Wohnflächenberechnung achten?

Wer annimmt, bei der Wohnflächenberechnung einfach das Flächenmass des Grundrisses der Gesamtwohnung als Basis zu nehmen, der liegt falsch. Ebenfalls nicht korrekt ist es, die Quadratmeterzahl der einzelnen Räume einfach aufzuaddieren. Um eine exakte Wohnflächenberechnung vorzunehmen und diese auch nachvollziehen zu können, musst du zunächst zwischen den drei folgenden Begriffen zu unterscheiden:

  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Grundfläche

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

In Wohnungsinseraten wird in der Regel die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses angegeben. Zu dieser Wohnfläche gehören sämtliche Flächen, die der Nutzung des Gebäudes im eigentlichen Sinne dienen. Das sind folgende Räume:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Flur
  • Badezimmer
  • Küche
  • Vorratsräume
  • Treppen

Die Flächen unter Einbauschränken, Toiletten und Kachelöfen werden dabei zur Wohnfläche dazu gezählt. Nicht berücksichtigt werden aber Türen, Fensternischen sowie Aussenbereiche. Auch Abschnitte im Raum, die niedriger als 1,50 Meter sind, gehören nicht zur Wohnfläche. Unterschieden wird bei der Wohnfläche darüber hinaus zwischen Brutto- und Nettowohnfläche: Zur Bruttonutzfläche gehören zusätzlich zu den genannten Flächen die Innen- und Aussenwand-Querschnitte. Für Wohnungsinserate ist aber ausnahmslos die Nettonutzfläche relevant.

Was sind die Nebennutzflächen bei Wohnungen?

In allen Wohnungen und Häusern gibt es zudem Nebennutzflächen, die jedoch nicht zur Wohnfläche dazugerechnet werden dürfen. Zu diesen Nebennutzflächen von Wohnungen gehören:

  • Abstellräume
  • Estrichräume
  • Balkone und Terrassen
  • Garagen
  • Kellerräume und -abteile
  • Waschküchen
  • Wintergärten
  • Reduits

In der Regel handelt es sich bei den Nebennutzungsflächen um Räume, die nicht beheizbar sind. Dies bedeutet, dass beispielsweise Wintergärten oder Keller durchaus zur Wohnfläche dazu gezählt werden können, sofern sie das ganze Jahr bewohnbar und mit einer fest installierten Heizung versehen sind.

Was ist die Grundfläche einer Wohnung?

Die Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses gibt die Quadratmeterzahl der bebauten Fläche auf dem Boden an. Die Grundfläche umfasst sämtliche Bereiche des Hauses unabhängig von deren Nutzung. Gemessen wird dabei in der Regel die gesamte Fläche ab den Aussenmauern des Gebäudes. Hinweis: Wenn du eine Wohnung beziehungsweise ein Haus mit einem Garten kaufst oder mietest, gehört dieser weder zur Wohn- noch zur Nutz- oder Grundfläche. Sowohl Garten als auch das umliegende Land werden als Umschwung bezeichnet und sind Teil des Grundstücks, das im Miet- oder Kaufvertrag beziehungsweise im Grundbuch mit einer Grundstücksquadratmeterzahl angegeben ist.

Ab welcher Höhe werden Dachschrägen bei der Grundfläche mitberechnet?

In der Schweiz gibt es keine klare gesetzliche Regelung, wie die Wohnfläche bei Dachschrägen beziehungsweise bei Dachwohnungen berechnet wird. Während in Deutschland Wände mit einer Höhe zwischen einem Meter bis zu zwei Metern nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche gezählt werden, ist dies in der Schweiz nicht der Fall. Hier können sogar bereits Wände mit einer Höhe von 1,50 Meter vollständig zur Wohnfläche gezählt werden. Alles, was darunter liegt, zählt nur zur Grundfläche (aber nicht zur Nutzfläche). Wer einen Mietvertrag unterschreiben will, sollte sich beim Eigentümer vorab erkundigen, wie er die Quadratmeterzahl im Hinblick auf die Dachschrägen berechnet hat.

Was soll ich tun, wenn im Mietvertrag die falsche Quadratmeterzahl angegeben ist?

Die Höhe der Miete ist immer auch abhängig von der Grösse der Wohnung. Dementsprechend ist die Quadratmeterzahl für den Mietpreis natürlich sehr relevant. Jeder Vermieter ist daher daran gehalten, die Wohnungsgrösse so genau wie möglich anzugeben. Grundsätzlich sind kleinere Abweichungen der Quadratmeterzahl aber akzeptabel. Anders als beispielsweise in Deutschland gibt es in der Schweiz jedoch keine exakte Vorgabe, wie gross die Abweichung sein darf. Bist du dir unsicher, frag zunächst einmal deinen Vermieter, wie er die Wohnfläche berechnet hat. Deutliche Abweichungen musst du natürlich nicht hinnehmen. Bei einer im Mietvertrag vorgegebenen Fläche von 100 Quadratmetern und einer tatsächlichen Grösse von 85 Quadratmetern hast du das Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten oder auch eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass du nachweisen kannst, dass die Abweichung bei Besichtigung der Wohnung nicht eindeutig zu erkennen war. Übrigens: Wird die Wohnfläche im Rahmen einer Modernisierung nachträglich, zum Beispiel durch einen Anbau, erweitert, hat der Vermieter das Recht, die Miete in Relation zur zusätzlichen Fläche zu erhöhen.

Welche Berechnungsmethoden gibt es in der Schweiz und gilt hier auch die Wohnflächenverordnung?

Für die Berechnung der Netto-Wohnfläche gibt es in der Schweiz keine definierte Regelung und entsprechend auch keine gesetzlich vorgegebenen Berechnungsmethoden. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Berechnungsgrundlage, mit der die Wohnfläche exakt kalkuliert werden kann. In Deutschland kommt sie bei staatlich geförderten Wohnungen zwingend zum Einsatz. Eine Wirksamkeit der Wohnflächenverordnung ist in der Schweiz dagegen nicht gegeben, grundsätzlich kann sie aber natürlich als freiwillige Berechnungsmethode dienen. Gemäss Wohnflächenverordnung gehören beispielsweise auch Terrassen, Balkone, Loggien und Dachgärten zur Wohnfläche, wenn diese

  • zu allen Seiten geschlossen sind
  • ausschliesslich zur Wohnung gehören

Enthalten in der Wohnflächenverordnung ist zudem die Dachschrägenregelung, welche die Bereiche in der Wohnung mit einer Höhe unter zwei Metern zur Hälfte als Wohnfläche angibt. Darüber hinaus lässt die Wohnfläche auch in der Schweiz nach der deutschen DIN-Norm 277 berechnen. Die Herangehensweise ist hier eine etwas andere als bei der Wohnflächenverordnung: Zunächst ermittelst du die Grundfläche des Gebäudes und ziehst davon sämtliche Wände, Nischen und Pfeiler sowie auch Nutzräume, wie Betriebs- und Heizungsräume, innerhalb der Wohnung ab. Gemäss dieser DIN-Norm gehören demnach Terrassen und Balkone grundsätzlich zur Wohnfläche und auch die Raumhöhe spielt keine Rolle.

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