Baurechtsvertrag: Baurechtliche Grundlagen in der Schweiz

Was sind die Vor- und Nachteile für Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer?

Ein Baurechtsvertrag bietet dem Baurechtsgeber die Möglichkeit, ein Grundstück nutzen zu lassen, ohne es dabei aus seinem Eigentum zu verlieren. Der Baurechtsnehmer geniesst den Vorteil, ein Eigenheim zu errichten, ohne dafür ein eigenes Grundstück kaufen zu müssen. Das senkt auch die Wohnkosten. Der Grundeigentümer als Baurechtsgeber hat jedoch den Nachteil, dass er die freie Verfügung über das Grundstück verliert. Das gilt jedenfalls für einen vertraglich bestimmten Zeitraum, der meist über mehrere Jahrzehnte läuft. In der Schweiz gelten die meisten Baurechtsverträge über einen Zeitraum von 70 Jahren. Der Baurechtsnehmer, der auf dem Baurechtsgrundstück ein Gebäude errichtet, hat allerdings den Nachteil, dass dieses Bauwerk nach Ablauf des Vertrags in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht. Juristen nennen diesen Umstand Heimfall. Der Baurechtsnehmer kann dafür jedoch eine Entschädigung verlangen, die die Vertragspartner ebenfalls im Baurechtsvertrag regeln. Baurechtliche Verträge sind in der Schweiz auf eine Höchstdauer von 100 Jahren begrenzt.

Welche Vertragsbestandteile sind besonders wichtig?

Zu den wichtigsten Regelungen im Baurechtsvertrag gehören:

• Die Dauer des Baurechts
• Die Höhe des Baurechtszinses
• Die Heimfallsregelung

Die Dauer des Baurechts kann individuell vereinbart werden, erstreckt sich jedoch meist über einen Zeitraum von einigen Jahrzehnten. Die Höhe des Baurechtszinses ist gesetzlich nicht geregelt, sondern hängt von verschiedenen Umständen ab. Welches Gebäude wird darauf errichtet und wer ist der Eigentümer des Grundstücks? Der Zins wird an einen Index angepasst. Nach Ablauf des Baurechtsvertrags fällt das auf dem Grundstück befindliche Gebäude dem Grundstückseigentümer zu. Das ist die sogenannte Heimfallsregelung. Als Entschädigung für den Verlust des Gebäudes erhält der Baurechtsnehmer vom Baurechtsgeber eine Heimfallsentschädigung. Auch diese musst du im Baurechtsvertrag regeln.

Wann ist eine fachmännische Beratung ratsam?

Im Baurecht ist grundsätzlich eine fachkundige Beratung vorteilhaft. Das Baurecht stellt nicht immer die kostengünstigste Variante für die Errichtung eines Eigenheims dar. Vor allem wichtige vertragliche Punkte wie die Heimfallsentschädigung oder die Dauer des Baurechtsvertrags solltest du nur im Rahmen einer fachlichen und juristischen Beratung gestalten.

Wie lange gilt die Belastung eines Grundstücks durch den Baurechtsvertrag?

Der Umfang des Baurechts ist vertraglich geregelt. Das Baurecht ist prinzipiell ein dauerndes und selbstständiges Recht. Selbstständig bedeutet, dass es nicht an eine spezielle Person gebunden ist. In diesem Fall kannst du das Baurecht auch an eine andere Person verschenken oder vererben. Als dauernd wird das Baurecht bezeichnet, wenn es für einen Mindestzeitraum von 30 Jahren gilt. Liegt die Dauer darunter, handelt es sich um eine Dienstbarkeit. Diese Dienstbarkeit wenden Grundstücksbesitzer auch an, wenn es sich bei der Baute um ein kleines Gebäude handelt, das in den meisten Fällen der Nachbar benutzt. Vormerkungen über die Belastung des Grundstücks durch das Baurecht findest du im Grundbuch. Dort müssen auch Eintragungen über andere Belastungen oder eine Adressänderung des Grundstückseigentümers eingetragen werden.

Wer vergibt ein Baurecht und für wen ist es sinnvoll?

Bauherren und Baurechtsberechtigte profitieren als Baurechtsnehmer davon, dass der Kaufpreis für ein eigenes Grundstück entfällt. Als Baurechtsgeber fungieren Grundstückseigentümer, welche eine Liegenschaft selbst nicht bebauen wollen und das Grundstück auch nicht selbst benutzen. Durch die Vergabe des Baurechts profitieren sie allerdings langfristig von der daraus resultierenden Wertsteigerung. Als Baurechtsgeber findest du deshalb oft Gemeinden, einen Verband oder öffentliche Institutionen. Auch Genossenschaften vergeben oft Baurechtsverträge auf ihren Grundstücken. Diese können von Personen beansprucht werden, die über eine Mitgliedschaft in der jeweiligen Genossenschaft verfügen.

Wann kann ich das Baurecht verlängern?

Eine Verlängerung des Baurechtsvertrags ist möglich, wenn dies im Vertrag vereinbart ist. Die Verlängerung muss jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen vor dem Ablauf der Baurechtsdauer beim Grundbuchamt gemeldet werden. Sollte jemand nach der Begründung des Baurechts gegen eine Verlängerung Einspruch erheben, ist dies nicht mehr möglich. Das Baurecht geniesst nach der Verlängerung denselben Rang in der gesetzlichen Rangfolge. Die Belastung des Grundstücks durch das Baurecht bleibt bestehen.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht?

Sollte der Grundstückseigentümer sein Grundstück verkaufen wollen, hat der Baurechtsnehmer ein Vorkaufsrecht. Dies gilt bei einem selbstständigen und dauernden Baurecht gleichermassen. Auch der Baurechtsgeber hat ein Vorkaufsrecht am Gebäude, wenn der Baurechtsnehmer dieses aus irgendeinem Grund verkaufen will. Das Vorkaufsrecht räumt den Vertragspartnern das Recht ein, als Erster Informationen über einen bevorstehenden Verkauf zu erhalten. Die Nutzung des Vorkaufsrechts ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben.