Pfandrecht an einem Grundstück zum Zweck der Sicherung von Forderungen

Was ist ein Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht ist ein beschränktes, dingliches Recht. Der Inhaber eines solchen Rechts wird als Grundpfandgläubiger bezeichnet. Er kann das Grundstück verwerten lassen, um die Forderung, die durch das Grundpfand gesichert ist, zu erhalten. Das heisst für dich, dass du das benötigte Kapital aufnehmen und dafür dein Grundstück als Sicherheit einsetzen kannst, wenn du eine Immobilie kaufen oder renovieren lassen willst und dir dafür das nötige Geld fehlt. Dein Geldgeber wird zum Grundpfandgläubiger an deinem Grundstück. Es gibt aber auch ein Grundpfand, das von Gesetzes wegen entsteht.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es und wie entstehen sie?

Grundpfandrechte gibt es als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief. Es ist nur möglich, sie an Grundstücken zu errichten, nicht an Fahrnisbauten. Eine Grundpfandverschreibung ist lediglich eine Urkunde. Sie beweist, dass es ein Pfandrecht an einem Grundstück gibt, ist aber kein Wertpapier. Durch sie werden beliebige gegenwärtige oder künftige Forderungen sichergestellt. Der Schuldbrief ist hingegen ein Wertpapier für eine durch ein Grundpfand gedeckte Forderung. Der Schuldner haftet für die Forderung mit seinem gesamten Vermögen und mit dem gepfändeten Grundstück. Ist zur Sicherung einer Forderung ein Schuldbrief vorhanden, muss dieser vorgelegt werden, wenn die Forderung geltend gemacht wird. Für die Errichtung eines Schuldbriefes braucht es:

• Pfandvertrag zwischen Gläubiger und Schuldner, der öffentlich beurkundet wurde
• Anmeldung zum Grundbucheintrag
• Ausstellung des Schuldbriefes als Wertpapier beim Papier-Schuldbrief oder die Eintragung ins Grundbuch beim Register-Schuldbrief

Vorsicht: Der Kreditvertrag reicht nicht. Der Pfandvertrag muss separat gemacht werden und im Gegensatz zu einer Datenschutzerklärung öffentlich beurkundet werden.

Was geschieht bei einer Handänderung?

Bei einer Handänderung gibt es verschiedene Varianten, was mit dem Schuldbrief geschieht. Möglich sind:

• Rückzahlung
• Schuldübernahme mit Eigentümerwechsel und Schuldnerwechsel
• Ablösung: Hier wechseln nicht nur Grundeigentümer und Schuldner, sondern auch der Pfandgläubiger

Anders ist es hingegen, wenn der Gläubiger wechselt: Die Übertragung von Inhaberschuldbriefen ist mit der Übergabe an den neuen Besitzer vollzogen. Bei Namensschuldbriefen muss zusätzlich auf dem Schuldbrief vermerkt werden, dass eine Übertragung stattgefunden hat. Dies ist durch den alten Gläubiger, der den Namensschuldbrief auf den neuen Gläubiger überträgt, zu unterschreiben. Im Grundbuch wird dies nicht eingetragen. Der Gläubiger kann aber das Grundbuchamt ersuchen, die geänderten Eigentumsverhältnisse des Schuldbriefs im Gläubigerregister einzutragen.

Wie werden die Forderungen eingetrieben, wenn der Schuldner seine Schuld nicht bezahlt?

Wenn der Schuldner dem Gläubiger die durch ein Pfandrecht gesicherte Forderung nicht bezahlt, kann er beim Betreibungs- und Konkursamt einen Antrag auf Pfandverwertung stellen. Doch zuerst erhält der Schuldner einen Zahlungsbefehl. Dabei erhält er bei einem Grundpfand vom Betreibungs- und Konkursamt die Aufforderung, die Forderung innerhalb von sechs Monaten zu bezahlen. Wird die Forderung nicht bezahlt, kann der Schuldner den Antrag auf Pfandverwertung stellen. Danach wird das Grundstück zwangsversteigert. Der Gläubiger kann in diesem Rahmen das Grundstück selber ersteigern, wenn er bei der Versteigerung das höchste Gebot abgibt.

Gibt es andere Lösungen, als ein Grundstück bei Nichtbezahlen der Forderungen verwerten zu lassen?

Wenn ein Schuldner seine Hypothekarschulden nicht mehr bezahlen kann, hat der Grundpfandgläubiger das Recht, das Grundstück verwerten zu lassen. Doch nicht in jedem Fall muss es zu solch einer Verwertung kommen. Teils wird dem Schuldner eine Frist eingeräumt, in der er das Grundstück verkaufen kann, um so seine offenen Schulden beim Gläubiger begleichen zu können. Auch wenn solche und andere Lösungen von den Grundpfandgläubigern gewährt werden, heisst das aber nicht, dass der Schuldner ein Recht auf solche Lösungen und ein Entgegenkommen des Gläubigers hat. Ein Grundpfandgläubiger kann sich auch weigern, dem Schuldner einen Aufschub zu gewähren oder andere Lösungen anzubieten und von seinem Recht Gebrauch machen, das Grundstück verwerten zu lassen.

Was ist ein gesetzliches Pfandrecht an einem Grundstück?

Gesetzliche Pfandrechte an einem Grundstück können gegen den Willen des Grundeigentümers entstehen. Bestimmte Forderungen, die eng mit dem Grundstück in Beziehung stehen, hat der Gesetzgeber auf zwei unterschiedliche Arten privilegiert. Die Grundpfandrechte entstehen automatisch oder der Gläubiger hat einen gesetzlichen Anspruch, ein solches Recht errichten zu lassen. Dies können etwa Beitragsforderungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft betreffen sowie Forderungen des bäuerlichen Bodenrechts für bestimmte Gewinnansprüche, Baurechtzinsen oder die Forderungen eines Pfründers.

Was geschieht, wenn die Schuld abbezahlt wurde?

Wenn du die durch einen Schuldbrief gesicherte Forderung zurückbezahlt hast, kannst du den Schuldbrief löschen lassen. Das ist aber nicht immer sinnvoll und auch nicht die Regel. Meist bleibt der Schuldbrief bestehen. Das geschieht aus einem einfachen Grund: Wenn du später wieder Geld brauchst, kannst du den Schuldbrief dem neuen Kreditgeber wieder aushändigen und musst die Kosten für die Errichtung eines neuen Schuldbriefes nicht tragen. Den Schuldbrief solltest du aber gut aufbewahren. Sonst musst du die hohen Kosten für eine Kraftloserklärung tragen.