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Die anrechenbare Geschossfläche – wichtige Angabe zur Liegenschaft

Die anrechenbare Geschossfläche – wichtige Angabe zur Liegenschaft

Die Bestimmung der Grösse einer Immobilie führt oft zu Konflikten. Umso wichtiger ist es für dich sowohl beim Bauen als auch beim Kaufen, die vorhandene Fläche genau auszumessen. Insbesondere als Käufer solltest du dich dabei unterstützen lassen, den Grundriss schon bei einem ersten Rundgang zu überprüfen. Die anrechenbare Geschossfläche besteht dabei aus Komponenten wie etwa den Hauptnutzflächen, den Verkehrsflächen und den Konstruktionsflächen. Hier erfährst du mehr über die anrechenbare Geschossfläche, die zum Beispiel auch beim Bau einer Immobilie wichtig ist. Ausserdem geht es darum, wer dich zu diesem Thema beraten kann und welche Rechtsprechung in der Schweiz dazu gilt.

Was ist die anrechenbare Geschossfläche?

Die anrechenbare Geschossfläche gibt an, wie viel Fläche einer Immobilie nutzbar ist. Auf dieser Basis lässt sich zum Beispiel der Mietzins berechnen. Aber auch für Steuern und andere Themen ist die anrechenbare Geschossfläche (aGF) eine wichtige Kennzahl.

Die folgenden Flächen gehören zur anrechenbaren Geschossfläche:

  • Hauptnutzflächen
  • Nebennutzflächen
  • Verkehrsflächen
  • Konstruktionsflächen

Bedingung ist dabei stets, dass die Räume oder Raumteile mehr als 1,60 Meter über das Terrain hinausragen. Alle Flächen unter 1,60 Meter Höhe, Funktionsflächen, Kehrichträume, Gartenhäuschen und Kleintierställe gehören nicht zur anrechenbaren Geschossfläche. Entsprechend muss für sie normalerweise kein Mietzins entrichtet werden.

Auf welche weiteren Flächen muss ich bei Immobilien achten?

Du solltest auch auf die anrechenbare Grundstücksfläche rechnen, die ebenfalls eine wichtige Zahl darstellt. Dazu gehören die in der Bauzone liegenden Grundstücksflächen und Grundstücksteile. Auch die Flächen der Hauptzufahrten sind Teil der anrechenbaren Grundstücksfläche. Andere Flächen wie etwa solche zur Grund-, Grob- und Feinerschliessung gehören hingegen nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

Als Bauherr solltest du dich von Anfang an dabei unterstützen lassen, die anrechenbare Grundstücksfläche korrekt zu ermitteln. Sowohl die Baufirma als auch der Architekt kennt sich hier aus. Die Zahl ist unter anderem für zu zahlende Gebühren und Steuern, aber auch für die Bauplanung und die Absicherung der Baustelle sehr wichtig.

In welcher Liste finde ich Informationen zur Geschossfläche?

In deinen Unterlagen zum Bau oder zum fertigen Gebäude gibt es eine Liste mit den vorhandenen Flächen. Dazu gehören auch Berechnungen zur Geschossfläche. Suche in dieser Liste nach der anrechenbaren Geschossfläche, um die Zahlen direkt vor Augen zu haben. Wenn diese dir falsch vorkommen oder du dich einfach noch einmal absichern möchtest, kannst du die Angaben von einem Experten überprüfen lassen.

Dieser misst auf Basis des vorhandenen Grundrisses noch einmal nach. So kann er dir sagen, ob die angegebene anrechenbare Geschossfläche korrekt ist, oder ob noch Angaben fehlen oder gar falsch sind. Gerade bei niedrigen Räumen und Abstellkammern gibt es hier manchmal Unklarheiten. Im Zweifel hilft das zuständige Bauamt.

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Welche Rechtsprechung gibt es in der Schweiz zur anrechenbaren Geschossfläche?

Zur Geschossfläche ist besonders die Norm SIA 416 wichtig. Diese gibt Informationen zu Geschossfläche, Nettogeschossfläche, Nutzfläche, Konstruktionsfläche und weiteren Flächen von Liegenschaften. In der Norm wird die Geschossfläche als umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse, einschliesslich der Konstruktionsflächen, bezeichnet. Laut der Norm gliedert sich die Geschossfläche stets in Nettogeschossfläche (NGF) und Konstruktionsfläche (KF).

Ausserdem spielt die Preisbekanntgabeverordnung in der Schweiz eine wichtige Rolle bei der Rechtsprechung zur anrechenbaren Geschossfläche. In den Paragraphen 9 und 10 erhältst du Informationen zur Anrechenbarkeit der Flächen. Diese gelten auch als Rechtsgrundlage bei einer eventuellen Auseinandersetzung. Im Zweifelsfall gibt es nach diversen Sitzungen ein Urteil vom Gericht, dessen Ergebnis verbindlich gilt.

Wie wirkt sich die Geschossfläche auf meine Suchstrategie aus?

Wenn du eine Immobilie bauen möchtest, solltest du die Geschossflächenzahl beachten. Diese Masseinheit gibt vor, wie viele Quadratmeter Geschossfläche du pro Quadratmeter Grundstück errichten darfst. Zum Beispiel heisst eine Geschossflächenzahl von 0,7, dass du auf einem 1.000 Quadratmeter grossen Grundstück maximal 700 Quadratmeter Geschossflächen errichten darfst. Dabei wird die Anzahl der Geschosse gesondert geregelt.

Für deine Suchstrategie ist die anrechenbare Geschossfläche sehr wichtig. Denn so weisst du, wie gross das Bauvorhaben maximal sein darf. Insbesondere bei Neubauten in Städten sind die Vorgaben hier recht streng, um den Platz optimal auszunutzen. Auf dem Land sind die Geschossflächenzahlen oft weniger anspruchsvoll. Informiere dich bei einem Rundgang über all diese Kennzahlen.

Worauf sollte ich schon beim ersten Rundgang achten?

Schon beim ersten Rundgang auf der Baustelle oder dem möglichen Grundstück solltest du auf die Geschossflächenzahl und die anrechenbare Geschossfläche achten. Die nötigen Angaben findest du oft auch als Nummerierung im dazugehörigen Plan.

Wir empfehlen dir, Filmaufnahmen und Fotos zu machen, um optimal planen zu können. So kannst du alle Vorschriften, was das Untergeschoss und die weiteren Geschosse angeht, erfüllen. Lasse dich dabei am besten von einem Experten unterstützen.

Wer kann mich zur anrechenbaren Geschossfläche beraten?

Als Laie solltest du dich in jedem Fall zur Geschossfläche beraten lassen. Begib dich auf Expertensuche und nimm mehrere Beratungen in Anspruch, um einen Architekten oder eine Baufirma zu finden, die sich gut auskennt. Auch solltest du darauf achten, aktuelle Urteile und Änderungen im Gesetz zu berücksichtigen, da sich je nach Kanton Abweichungen und besondere Fälle ergeben können. Auf Wunsch kann dein Berater dir dabei helfen, Änderungsvorschläge beim Amt umzusetzen.

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