Baurecht Schweiz: Eine Rechtsfigur, die es ermöglicht, Wohneigentum ohne das zugehörige Grundstück zu erwerben

Warum lohnt es sich, Wohneigentum mit einem Baurecht zu erwerben?

Je nach Lage eines Grundstücks ist ein Baurecht oft die preiswerteste oder auch die einzige Möglichkeit, Bauland zu erwerben. Für Baugesetzgebung und Raumplanung sind die Eigentumsverhältnisse an einem zu bebauenden Grundstück völlig unerheblich. Natürlich errichtest du ein Bauwerk, das Jahrzehnte später in das Eigentum des Baurechtsgebers wechselt. Das kann dir als Baurechtsnehmer aber völlig egal sein, denn – so hart es klingt: Du wirst das nicht mehr miterleben.

Welche Rechte und Pflichten hat der Baurechtsgeber?

Der Baurechtsgeber hat die Pflicht, dem Baurechtsnehmer die Nutzung des Baurechts zu ermöglichen. Dafür erhält er den Baurechtszins. Dazu kommen weitere Rechte, die ihm im Laufe der Vertragsdurchführung zustehen. Dazu gehört zum Beispiel das Recht, potentielle Erwerber des Baurechts abzulehnen. Wenn du als Baurechtsnehmer ein Haus im Baurecht nach Schweizer Vorschriften verkaufen willst, muss der Baurechtsgeber zustimmen. Er darf seine Zustimmung aber nur in sehr wenigen Fällen verweigern. Berechtigte Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Erwerbers sind zum Beispiel ein zulässiger Grund. Ausserdem hat der Baurechtsgeber ein Vorkaufsrecht. Ist er nicht mehr auffindbar, weil er zum Beispiel eine Adressänderung dem Grundbuchamt nicht mitgeteilt hat, kann ein Gericht einen Vertreter bestellen.

Wie lässt sich ein Baurecht mit Hypotheken belasten?

Bei jedem Immobilienkauf oder Neubau spielen Kredite eine Rolle, die sich der Darlehensgeber in der Regel über Hypotheken beziehungsweise Grundschulden absichern lässt. Im Fall eines Baurechts stellt sich das Problem, dass der Grundstückseigentümer nicht der Eigentümer der Gebäude auf dem Grundstück ist. Eine Belastung des Grundstücks mit einem Grundpfandrecht zugunsten eines Gläubigers des Hauseigentümers ginge also fehl. Dieses Problem umgeht das Grundbuchrecht, indem es ein als Dienstbarkeit eingetragenes Baurecht als rechtlich selbständig behandelt. So kann anstelle des Grundstücks auch das Baurecht nach Schweizer Gesetzen mit Hypotheken und anderen Rechten im Grundbuch belastet werden.

Worauf müssen Baurechtsnehmer achten?

Bei der Prüfung eines Immobilienangebots auf Basis eines Baurechts ist am wichtigsten, ob die Restlaufzeit des Baurechtsvertrages korrekt in die Immobilienbewertung eingeflossen ist. Natürlich ist ein Objekt, dessen Heimfall kurz bevorsteht, weniger wert als eines, dessen Vertrag noch 90 Jahre läuft. Hierzu solltest du dir eine fundierte Beratung durch einen Profi einholen, denn auch die Prüfung der Entschädigungsvereinbarung für den ausserordentlichen Heimfall erfordert eine gewisse Sachkunde. Klar sein solltest du dir ausserdem darüber, dass du als Eigentümer des Baurechts künftig immer in der Haftung für Dinge wie Zinszahlung und Instandhaltung bleibst.

Wie endet ein Baurechtsvertrag?

Bei vorzeitiger Beendigung des Baurechtsvertrages – etwa wegen ausbleibender Zinszahlungen – fällt das Baurecht dem Baurechtsgeber anheim – daher der Ausdruck Heimfall. Das Gesetz sieht für den Heimfall eine Entschädigung vor, doch aufgrund der langen Vertragslaufzeiten ist es in der Praxis häufig schwierig, diese auch korrekt umzusetzen. Baurechtsverträge sind ausserdem zeitlich befristet. Das Baurecht nach Schweizer Gesetzgebung besteht längstens für einhundert Jahre. Nach Ablauf der vereinbarten Frist erlischt das selbstständige Baurecht automatisch. Damit entfällt die rechtliche Trennung von Grundstück und Gebäude wieder und der Grundstückseigentümer ist fortan auch der Eigentümer sämtlicher Bauten auf dem Grundstück. Anders als beim Heimfall bestehen nach Fristablauf auch Hypotheken nicht mehr.

Wer besitzt Land, auf dem Baurechte zu vergeben sind?

Auch wenn die Eigentümer von Grundstücken, auf denen ein Baurecht besteht, heute keine adligen Grossgrundbesitzer mehr sind, handelt es sich doch mehrheitlich um Personen oder Institutionen, die über sehr viel Land verfügen. Im Wesentlichen vergeben Baurechte:

• Kirchengemeinden
• Kommunen und andere staatliche Stellen
• Gemeinnützige Einrichtungen wie Stiftungen
• Immobilieninvestoren und professionelle Vermögensverwaltungen (Rentenfonds, Versicherungen)

Die Motivation dieser Baurechtsgeber kann recht unterschiedlich sein. Bei öffentlichem Grundbesitz geht es in der Regel um die Schaffung von Wohnraum und die Förderung der Wohneigentumsquote bei Familien mit Kindern. Grundeigentümer mit wirtschaftlichen Interessen profitieren von einer ausgesprochen sicheren Vermögensanlage. Die sehr langfristige Perspektive passt gut zu grossen Gesamtvermögen, die ihre Besitzer mit möglichst breiter Diversifizierung über mehrere Generationen anlegen wollen.

Was bedeuten die Bezeichnungen Zürcher und Basler Modell?

Die Begriffe stehen für verschiedene Verfahren, ein Baurecht nach Schweizer Vorschriften in Bezug auf die Zahlung des Baurechtszinses zu gestalten. Beim Zürcher Modell steht der Zins für die gesamte Laufzeit des Baurechtsvertrages von Anfang an fest und wird auf einmal fällig. Beim Basler Modell findet um eine andere Art der Berechnung statt. Die Parteien legen hier nur eine Formel für künftige Zinsanpassungen fest. Auf dieser Basis berechnen sie den Zins in ebenfalls vereinbarten Intervallen neu.