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Bauland Schweiz: Trotz Zonenplänen Bauland finden und den Traum vom Eigenheim verwirklichen

Bauland ist in der ganzen Schweiz rar – zumindest in attraktiven Lagen, die eine gute Infrastruktur haben. Findet sich schliesslich doch eine Parzelle, kostet sie ein Vermögen oder sie ist sehr klein. Gerade in Stadtteillagen reicht das verfügbare Land kaum aus für eine grosse Immobilie mit mehreren Wohnungen. Erschwerend kommt hinzu, dass Zonenpläne in den Kantonen regeln, wo du was bauen darfst. Dabei gilt es, die Ausnützungsziffer im örtlichen Zonenplan zu berücksichtigen. Ohne geeignetes Bauland lassen sich deine Hausbauträume in der Schweiz nicht verwirklichen. Wir zeigen dir Wege zum Bauland und was du vor dem Kauf alles beachten solltest.

Worauf muss ich bei Bauland in der Schweiz achten?

Für deinen Traum vom eigenen Haus kannst du in attraktiven Lagen tief in die Tasche greifen. Bauland ist in der Schweiz rar, was sich auf die Preise bei Kauf und Verkauf auswirkt. Das idyllische Land der Eidgenossen mit Bergen, Wäldern und Wiesen ist begehrt als Wohnraum. Allerdings sind nur etwa sieben Prozent des Gesamtgebiets als Bauzone verfügbar. In den gefragten Agglomerationen wie

  • Zürich
  • Basel
  • Innerschweiz
  • Genfersee

ist Bauland so knapp, dass die Preise bereits astronomisch sind – ganz gleich, ob du Bauland für ein Einfamilienhaus, einen Hausbau mit mehrgeschossigen Wohnungen oder ein gewerbliches Objekt suchst.

Was ist bei Bauland in der Schweiz wichtiger als die Lage?

Zusätzlich zur Lage solltest du das Bauland mit deinen Anforderungen abgleichen:

  1. Passen Form und Grösse zur Bauplanung?
  2. Genügen dir die Grenzabstände?
  3. Entspricht die Ausnützungsziffer deinen Vorstellungen?
  4. Wie sehen Zonenplan und Bauvorschriften aus (ist die geplante Nutzung überhaupt möglich)?
  5. Entstehen zusätzliche Kosten durch Hanglage, felsigen Untergrund oder Altlasten?

Gut zu wissen: Bei reinem Bauland ohne Haus fallen geringere Kosten an als bei einer Überbauung mit mehreren Wohnungen.

Welche Auswirkungen haben die Einzonungen auf die Baulandfläche?

Einen wesentlichen Einfluss auf dein Bauprojekt haben die Einzonungen der Kantone mit ihren Bauvorschriften. Ziel des Zonenplans ist, Bauland verfügbar oder nutzbar zu machen. Dafür erstellt die Gemeinde einen Zonenplan mit Zuordnung zu

  • Wohnzone
  • Landwirtschaftszone
  • Gewerbezone
  • Industriezone
  • Schutzzone
  • Zone für öffentliche Bauten

Die Konsequenz aus den Zonenplänen ist, dass in begehrten Wohnlagen nur sehr kleine Flächen verfügbar sind. Ganz abseits der infrastrukturell erschlossenen Zentren findest du noch Bauland über 500 Quadratmeter. Erkundige dich daher vorher, in welcher Bauzone dein potenzielles Bauland liegt und wie du es bebauen darfst.

Wie regelt die Ausnützungsziffer die Bebauung mit Immobilien und Wohnungen?

In der dicht besiedelten Schweiz regeln die Zonenpläne, was du wo und wie bauen darfst. Zu den wichtigsten Auflagen zählt dabei die Ausnützungsziffer. Sie bestimmt das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Bruttogeschossfläche. Je höher die Ausnützungsziffer ist, desto wertvoller und damit teurer ist auch dein Stück Land. Darfst du beispielsweise in die Höhe bauen, vervielfacht sich der Quadratmeterpreis. Eine hohe Ausnützungsziffer macht dich flexibel. Du kannst beispielsweise mit einem eingeschossigen Bau starten und diesen später ausbauen. Die Ausnützungsziffer für dein Bauland erfährst du bei der Gemeinde. Sie ist fix und Ausnahmebewilligungen sind nur sehr schwer zu bekommen.

Wo finde ich Bauland in der Schweiz für ein Einfamilienhaus?

Verschiedene Wege führen zu deinem Bauland in der Schweiz:

  • Aktive Suche in Zeitungen, Online-Portalen, Zwangsversteigerungskatalogen und sozialen Medien
  • Suche über eine Drittperson wie Familie, Freunde, Bekannte, Makler
  • Besuch von Gasthäusern und Nachfrage beim Wirt und Stammtisch
  • Nachfrage bei der Gemeinde, ob der Zonenplan neues Bauland vorsieht

Wann ist ein Ersatzbau eine interessante Alternative?

Bauland ist in attraktiven Lagen kaum zu bekommen. Gerade in den Toplagen am Zürichsee oder Genfersee wechseln Immobilien selten auf offiziellem Weg den Besitzer. Zudem sprengen die Preise in der Regel das Budget eines Normalverdieners. Da kann ein überbautes Bauland eine interessante Alternative sein. Mancher Eigentümer trennt sich mit zunehmender Überalterung von seinem Objekt. Je nach Bausubstanz kommt eine Renovation in Frage oder ein Ersatzbau. Sollte das Haus abbruchreif sein, braucht der Ersatzneubau eine neue Bewilligung. Es ist jedoch eine gute Möglichkeit, ein begehrtes Stück Land in einem gewachsenen Siedlungsraum zu ergattern. Eine weitere günstige Gelegenheit ist eine Zwangsversteigerung. Für Käufer ist sie eine gute Chance, günstig an ein Anwesen zu kommen. Auch hier ist abzuwägen, ob die nötigen Investitionen im Verhältnis stehen. Überbautes Bauland hat weitere Vorteile wie:

  • Kosten sind gegenüber einem Neubau planbar
  • Umgebung ist bekannt
  • Fördermittel für Sanierungsmassnahmen mit Verringerung des Energieverbrauchs sind vorhanden

Was muss ich vor dem Kauf und Hausbau beachten?

Du hast ein Bauland gefunden, das deinen Anforderungen entspricht? Dann ist es an der Zeit, dir weitere Informationen zu beschaffen. Folgendes Vorgehen empfiehlt sich:

  • Fordere den Grundbuchauszug bezüglich Grunddienstbarkeiten oder Pflichten (Wegerecht, Strassenunterhalt, Vorkaufsrecht) an.
  • Sehe im Verdachtsflächenkataster ein, ob das Bauland mit Altlasten kontaminiert ist.
  • Kläre ab, ob eine Ausführungsverpflichtung mit Bauunternehmern oder Architekten besteht.
  • Mittelfristprognose: Erfrage die künftige Planung der Gemeinde für die Umgebung.
  • Prüfe den Erschliessungsgrad des Baulandes, ob zusätzliche Kosten entstehen.
  • Überprüfe, ob das Bauland in einem Gebiet mit Naturgefahren liegt (bauliche Vorkehrungen, Versicherungskosten).
  • Kläre, ob der Kaufpreis des Baulandes über dem Marktwert ist.
  • Stelle die Finanzierung des Kaufpreises sicher (inklusive Nebenkosten: Handänderungskosten, Beurkundungsgebühren, Errichtung Grundpfandrecht).

Hast du alles zu deiner Zufriedenheit abgeklärt, steht der Bauplanung deines Eigenheims nichts mehr im Wege.

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