Bauen ausserhalb der Bauzone: alles über Baubewilligung, Raumentwicklung und das Bauvorhaben im Nichtbaugebiet

Was bedeutet Bauen ausserhalb der Bauzone?

Die Schweiz ist, baurechtlich betrachtet, in zwei Zonen geteilt: Bauzonen und sogenannte Nichtbauzonen. Alles, was ausserhalb des Siedlungsgebietes liegt, also etwa Landwirtschaftszonen, Freihalte- und Reservezonen, ist Nichtbauzone: Hier darf grundsätzlich einmal nicht gebaut werden. Ausnahmen sind möglich für bestimmte Bauten, etwa für landwirtschaftliche Gebäude oder technische Anlagen. Die gesetzliche Festlegung ist einerseits klar. Die andere Seite zeigt, dass es Ausnahmen gibt: Trotz dieser Regelung liegen rund 20 Prozent der Bauten heute – 2020 – ausserhalb der Bauzonen, das entspricht etwa 600.000 Gebäuden.

Raumentwicklung in der Schweiz: Warum gibt es Bauzonen und Nichtbaugebiete?

Der Zweck der Einteilung in Bau- und Nichtbauzonen ist es, Umwelt und Natur zu schonen sowie das jahrhundertealte Kulturland der Schweiz zu erhalten. Durch diese Zweiteilung bleiben beispielsweise die Bodenpreise für landwirtschaftliche Flächen niedrig und erleichtern es den Bauern, kostendeckend ihre Betriebe zu führen. Ausserdem werden durch diese Regelung der Raumentwicklung das Landschaftsbild erhalten und die Kulturlandschaft bewahrt.

Baubewilligung als Sonderfall: Ist das Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone erlaubt?

Theoretisch gibt es die Möglichkeit, ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone bewilligt zu bekommen. Die kantonalen Behörden vergeben eine Baubewilligung dann, wenn strenge Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt werden. Nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Bewilligung von der Behörde ist der Bau oder die Veränderung vorhandener Bauten also möglich.

Die amtliche Seite: Welche Behörden sind zuständig für den Bau ausserhalb der Bauzone?

Das Bauen ausserhalb der Siedlungsgebiete wird gesetzlich durch das Bundesrecht geregelt. Die Regelungen finden sich in den Artikeln 16, 24, 37 RPG und 33 RPV. Die gesetzlichen Grundlagen, geregelt im Raumplanungsgesetz, der Raumplanungsverordnung und dem Planungs- und Baugesetz, können beim entsprechenden Amt erfragt werden. Über die Erteilung von Ausnahmegenehmigungen für Baugesuche entscheidet das jeweilige kantonale Amt für jeden Einzelfall neu. Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Bauvorhaben beurteilt jeweils die Abteilung Bauen im kantonalen Amt.

Welche Voraussetzungen machen den Bau ausserhalb der Bauzone möglich?

Es gibt zwei Möglichkeiten, Gebäude und Anlagen in Nichtbauzonen zu errichten:

• zonenkonforme Bauten, beispielsweise landwirtschaftliche Gebäude
• Anlagen und Bauten, die zwar nicht zonenkonform sind, aber die Voraussetzungen für Ausnahmegenehmigungen erfüllen

Ein Katalog der möglichen Ausnahmen ist im Gesetz festgelegt. Zonenkonforme Gebäude für die Landwirtschaft sind Bauten, die für die Produktion, für die Landschaftspflege oder für die Deckung des Wohnbedarfs der Angestellten und Unternehmer nötig sind. Bauernhäuser, Maschinenhallen oder Getreidesilos wären Beispiele für solche Bauten. Bedingungen dafür gibt es ebenfalls:

• So müssen die Bauten für die dauerhafte Bewirtschaftung notwendig sein.
• Die Bauten dürfen keinem übergeordneten Zweck im Wege stehen.
• Auch hier dürfen keine überwiegenden Interessen im Wege stehen, zum Beispiel der Umweltschutz.

Ausnahmen können ausserdem erwirkt werden für bestehende Gebäude, die schon vor der Trennung in Bau- und Nichtbauzonen errichtet wurden, also vor dem Jahr 1972. Sind sie noch in brauchbarem Zustand, darf hier erneuert, umgebaut oder sogar erweitert werden. Dabei gelten aber ebenfalls feste Regelungen, etwa, dass die Eigenschaften des ursprünglichen Gebäudes nicht verändert werden dürfen. Sind keine baulichen Massnahmen nötig, kann der Zweck eines Gebäudes auch geändert werden. Nicht zonenkonforme Bauten können per Ausnahmegenehmigung bewilligt werden. Das betrifft etwa Neubauten, die ihren Zweck nur ausserhalb der Bauzone erfüllen können.

Wegleitung für das Bauen ausserhalb der Bauzone: Wo bekomme ich Anträge, Anlagen und Dokumente?

Bei all den Ausnahmeregelungen die Übersicht zu bewahren, ist nicht einfach. Die zuständige Abteilung beim Kanton ist die Anlaufstelle für die nötigen Gesuchsformulare, für Anlagen und Informationen rund um dein Baugesuch. Die Seite des Amts für Raumentwicklung bietet Informationen über die Grundsätze der Regelung. Auch die passende Wegleitung für technische Anlagen, für landwirtschaftliche Aussiedlungen, für themenspezifische Wegleitungen wie Gastronomie in Tourismusgebieten oder den Umgang mit der Standortsuche und Baugestaltung gibt es online oder als Publikationen direkt im Amt.

Welche Folgen hat unerlaubtes Bauen ausserhalb der Bauzone?

Wer ohne Baubewilligung in einer Nichtbauzone baut, muss mit gravierenden Folgen rechnen. Auch Jahrzehnte später kann die Behörde verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Das ist selbst dann der Fall, wenn ein nicht genehmigtes Gebäude bereits verkauft wurde: In diesem Falle trifft die Konsequenz den Rechtsnachfolger. Insofern ist es besonders wichtig, sich die Baubewilligung belegen zu lassen, wenn du ein Haus oder Gebäude anderer Art in einer Nichtbauzone kaufst. Gleiches gilt auch für nicht bewilligte Veränderungen an bestehenden Gebäuden. Zunächst wird dem Besitzer eine Frist gesetzt, innert der er eine nachträgliche Bewilligung erreichen kann. Dazu sind Gebühren, in manchen Kantonen auch eine Busse zu zahlen. Kann die rechtmässige Situation nicht wiederhergestellt werden, etwa weil der gesetzliche Rahmen dies nicht zulässt, muss der Eigentümer seine widerrechtlich errichtete Anlage komplett zurückbauen, bis der rechtliche Zustand wiederhergestellt ist.