Bauhandwerkerpfandrecht: Diesen Schutz bietet das Schweizer Pfandrecht für Werkarbeiter am Bau

Was ist das Bauhandwerkerpfandrecht im Baurecht der Schweiz?

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein Bau- beziehungsweise Pfandrecht in der Schweiz, mit dem gewährleistet werden soll, dass Bauhandwerker nach getaner Arbeit für ihre Leistungen am Bau auch ihren Lohn vom Bauherrn (dem Werklohnschuldner) erhalten. Dafür dürfen sie zur Absicherung der Forderung ihres Werklohns ein Pfandrecht an dem betreffenden Grundstück geltend machen und ins Grundbuch eintragen lassen. Gesetzlich ist das Bauhandwerkerpfandrecht im Schweizer Zivilgesetzbuch in den Artikeln 837 ff. festgehalten.

Für wen bietet das Bauhandwerkerpfandrecht Schutz und wer kann Anspruch auf eine Eintragung ins Grundbuch erheben?

Schutz bietet das Bauhandwerkerpfandrecht für alle Werklohnforderungen, die mit einem Werkvertrag eine rechtliche Grundlage haben. In Anspruch genommen wird das Bauhandwerkerpfandrecht vor allem bei Leistungen für grössere Bauprojekte, zum Beispiel bei einem Neubau oder bei aufwendigen Sanierungs- und Renovierungsprojekten. Pfandberechtigt sind dabei alle selbstständigen Handwerker und Unternehmer, die regelhaft auf der Basis von Werkverträgen arbeiten. Dazu gehören sowohl Generalunternehmer als auch Subunternehmer. Die jeweilige Rechtsform spielt hierbei keine Rolle. Keinen Anspruch auf eine Eintragung ins Grundbuch können dagegen Architekten oder Ingenieure erheben. Auch angestellte Arbeiter sind nicht pfandberechtigt.

Bei welchen Arbeiten am Bau greift das Pfandrecht?

Das Bauhandwerkerpfandrecht gilt für alle Arbeiten, die am Bau ausgeführt werden. Massgeblich sind dabei vor allem die ausgeführten Leistungen. Das gelieferte Material fällt dagegen nur dann unter den Pfandschutz, wenn

• es individuell für den Auftrag gefertigt wurde
• es schwer weiter verwertbar ist
• es sich um Sondermasse und -grössen handelt

Für serienmässig hergestellte Produkte kann dagegen kein Pfandrecht geltend gemacht werden. Der Unternehmer kann seine gesamten noch offenen Forderungen sowie einen Verzugszins dann als sogenannte Pfandsumme im Grundbuch eintragen lassen.

Wie können sich Bauherrn vor einem Eintragungsverfahren schützen?

Wer sich als Bauherr beziehungsweise Grundeigentümer vor einem Eintragungsverfahren schützen will, hat zwei Möglichkeiten: Er kann die offene Forderung des Handwerkers beziehungsweise Unternehmens direkt begleichen oder er stellt eine Sicherheit. Damit diese Sicherheit rechtlich anerkannt wird, muss sie dem Handwerker eine gleichwertige Sicherheit wie das Bauhandwerkerpfandrecht bieten. In dem Fall wäre das beispielsweise eine Bankgarantie. Darüber hinaus hat der Eigentümer das Recht, die Höhe der Pfandsumme bei berechtigten Gründen beziehungsweise Einwänden zu reduzieren. Zu beachten ist zudem die Situation, dass Handwerker zwar das Recht auf eine Eintragung ins Grundbuch haben, diese jedoch vom Eigentümer selbst oder von einem Gericht anerkannt werden muss. Ist der Eigentümer nicht einverstanden, obliegt es dem Handwerker, einen Eintrag gerichtlich zu erwirken.

Welche Eintragungsfristen gelten beim Bauhandwerkerpfandrecht?

Ein Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechts ins Schweizer Grundbuch beginnt mit der vertraglichen Verpflichtung zur Ausführung von baulichen Arbeiten auf einem Grundstück. Die Eintragungsfrist endet spätestens vier Monaten nach Fertigstellung des Auftrags und der Beendigung der Arbeitsleistung. Wird die Eintragungsfrist nicht eingehalten, kannst du das Bauhandwerkerpfandrecht nicht mehr in Anspruch nehmen. Natürlich bleiben aber die Forderung sowie der gesetzliche Anspruch auf eine Entlohnung der Arbeitsleistung bestehen.

Was ist eine Doppelanmeldung und welche Auswirkungen hat sie?

Eine Doppelanmeldung für das Bauhandwerkerpfandrecht liegt dann vor, wenn zwei Unternehmer für ein und dieselbe Forderung ihr Pfandrecht geltend machen. Dieser Fall ist etwa möglich, wenn es sich um einen Unternehmer und einen Subunternehmer handelt. Eine Doppelanmeldung muss der Bauherr jedoch nicht hinnehmen. Im einfachsten Fall bezahlt er den Subunternehmer, sodass von beiden Seiten kein Anspruch mehr besteht. Aber selbst dann, wenn die Forderung noch nicht beglichen wurde, kann der Bauherr das Pfandrecht des Unternehmers abwenden. Der Anspruch des Subunternehmers, sprich desjenigen, der die Arbeit tatsächlich erbracht hat, bleibt als Pfandrecht jedoch bestehen.

Warum lohnt sich für Handwerker eine rechtliche Beratung?

Selbstständige Handwerker und Unternehmer sind gut damit beraten, bei grösseren Bauprojekten mit Rechtsanwälten zusammenzuarbeiten. Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein komplexes Thema mit zahlreichen Gesetzesvorschriften, zum Beispiel wenn es um die Einhaltung der strengen Fristen geht. Um das Risiko eines Forderungsausfalls von vornherein zu vermeiden, lohnt es sich, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, das eigene Pfandrecht geltend zu machen. Dieser kümmert sich auch dann, wenn der Eigentümer das Bauhandwerkerpfandrecht nicht anerkennt und es einer fristgerechten Festlegung vor Gericht bedarf.