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Erschliessung im Baurecht: Erreichbarkeit und Anbindung von Grundstücken

Erschliessung im Baurecht: Erreichbarkeit und Anbindung von Grundstücken

Wer sich ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, der plant meist zunächst mit dem Architekten oder kümmert sich um Details der Bebauung oder die Innenarchitektur. Die Erreichbarkeit und Versorgungsanbindung der Parzelle ist aber die Voraussetzung, um überhaupt eine Baubewilligung zu bekommen. Der Entscheid ist einer der ersten Schritte auf dem langen Weg zum fertigen Haus. Wir schauen uns wichtige Fragen rund um das Thema genauer an.

Was meint die Erschliessung von Bauland?

Ein Grundstück kann dann bebaut werden, wenn eine rechtsgenügende Erschliessung vorliegt. Rechtsgenügend bedeutet, es gibt einen Bescheid darüber, dass das Grundstück entsprechend den rechtlichen Vorgaben erschlossen ist. Darunter wiederum versteht man, dass alle für die Grundstücksnutzung nötigen Infrastrukturen vorhanden sind. Im Artikel 19, Absatz 1 des RPG ist der rechtliche Rahmen für die Baulanderschliessung festgelegt. Fachleute unterscheiden im praktischen Alltag die rechtliche von der tatsächlichen Erschliessung. Rechtlich erschlossen bedeutet, dass die Erreichbarkeit des Baulandes sowie die für ein Bauprojekt nötigen Strassen und Leitungen rechtlich gesichert sind – sie müssen dafür noch nicht tatsächlich vorhanden sein. Erst, wenn diese Anbindungen wirklich ausgeführt wurden, wird das Bauland als tatsächlich erschlossen definiert. Der Entscheid zur Baubewilligung kann auch schon dann ergehen, wenn die Parzelle erst rechtlich, aber noch nicht tatsächlich erschlossen ist.

Erreichbarkeit, Digitalisierung und mehr: Was gehört zur Erschliessung einer Parzelle dazu?

Um eine Parzelle als erschlossen zu definieren, muss sie notwendige Infrastrukturen aufweisen, die gesetzlich vorgegeben sind. Im Einzelnen sind dies die folgenden Punkte:

  • von den Kommunen zu leistende Verkehrsanbindung, also Strassen und öffentlicher Verkehr
  • Zufahrtsstrasse
  • Versorgungsleitungen für Wasser, Strom, Gas
  • Entsorgungsleitungen für die Kanalisation

Fakultativ, also nicht zwingend nötig sind Erschliessungen für Internet und Television sowie zweckbezogene Sondererschliessungen.

Wer sorgt für die Erschliessung von Bauland in der Schweiz?

Das Raumplanungsgesetz der Schweiz legt fest, dass die Erschliessung von Bauland Bestandteil der Nutzungsplanung ist. Das Gemeinwesen ist dann verpflichtet, die Bauzonen zu erschliessen, also für die Groberschliessung etwa mit Strassen und die Erreichbarkeit zu sorgen. Über die Details der Erschliessung entscheidet kantonales Recht. Nur mit einem positiven Entscheid der kantonalen Behörde gibt es eine Baubewilligung.

Wie lange dauert die Erschliessung eines Baugebiets?

Wie lange sich der Prozess bis zur Erschliessung hinzieht, ist pauschal nicht zu sagen. Der positive Entscheid hängt davon ab, ob die Voraussetzungen erfüllt sind, also die nötigen Infrastrukturen rechtssicher vorhanden sind. Je nachdem, wie weit die Entwicklung von Infrastrukturen gediehen ist, kann das Verfahren bis zum Abschluss der Erschliessung unterschiedlich lange dauern. So wird bei einer Ersterschliessung, zu der noch eine Zufahrt und sämtliche Anbindungen an die Kanalisation nötig sind, mit längeren Zeiträumen zu rechnen sein, als mit Bauland, das bereits auf vorhandene Strukturen zurückgreifen kann.

Wer bezahlt die Erschliessung?

Die Erschliessung von Grundstücken wird in zwei Bereiche unterteilt, nämlich die Grob- und die Feinerschliessung. Für die Groberschliessung im Rahmen der Verkehrsmodellierung und deren Umsetzung sind Kommunen und Gemeinden zuständig. Sie sorgen für die Erreichbarkeit von Baugebieten beispielsweise mit Haupt- und Quartierstrassen. Die Feinerschliessung meint die Anbindung von Bauland an dieses Netz: Zufahrtswege und Versorgungsleitungen, die die Parzelle an die vorhandene Infrastruktur anbinden. Für diese Erschliessung ist der Grundeigentümer zuständig. Wenn Grundstücke durch den Neubau, Ausbau oder die Korrektion von Strassen und Plätzen oder durch neue Kanalisationen eine Wertsteigerung erfahren, ist der Grundeigentümer zur Leistung von Beiträgen an die Gemeinde verpflichtet, um sich an diesen Kosten für die Massnahme zu beteiligen. Auskunft über allfällige künftige Erschliessungskosten dieser Art bekommst du auf der zuständigen Gemeinde.

Kann ich ein Grundstück ohne den Entscheid bebauen?

Ein neues Gebäude muss nicht nur in der Bauzone liegen oder zonenkonform sein, sondern auch der kantonalen Baugesetzgebung entsprechen. Die Bewilligungsvoraussetzung für die Baugenehmigung und anschliessende Bebauung ist gemäss dem Artikel 22 im Raumplanungsgesetz unverzichtbar. Ohne Erschliessung und deren Bestätigung gibt es keine Baugenehmigung, Ausnahmen von dieser Regelung sind nicht vorgesehen.

Erschliessung ausserhalb der Bauzone: Wie geht das?

Nur etwa 30 Prozent der Fläche der Schweiz ist geeignet, um dort zu bauen. Der weitaus grössere Teil des Landes ist Berggebiet, Wald, von Gewässern oder Schnee und Eis bedeckt. Daher wurde das revidierte Raumplanungsgesetz verabschiedet, das das Ziel verfolgt, möglichst in bestehenden Siedlungen zu bauen und den Bodenverbrauch so klein wie möglich zu halten. Das Bauen innert der Agglomeration, also die Verdichtung von bereits genutzten Siedlungsräumen, ist zudem kosten- und energiesparender als die komplett neue Erschliessung von Boden. Trotzdem zeigt die Entwicklung, dass die Bebauung ausserhalb der Bauzone eher wächst: Gemäss § 63 des Baugesetzes ist das Bauen ausserhalb der Bauzone unter bestimmten Bedingungen möglich. Darüber entscheidet jeweils die kantonale Behörde im Einzelfall. Die Erschliessung ausserhalb der Bauzone ist möglich, wenn ein positiver Entscheid für das Bauvorhaben vorliegt.

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