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Die Baumassenziffer als Kennzeichen der baulichen Nutzung eines Grundstücks

In der Schweiz gibt es verschiedene Anforderungen für die Bebauung von Grundstücken. Unter anderem wird durch Verordnungen festgelegt, wie dicht gebaut werden darf und welchen Nutzen die Allgemeinheit haben soll. Für die Baudichteregelung werden vor allem zwei Kennziffern herangezogen: Ausnützungsziffer und Baumassenziffer. Beide Bestimmungen ergänzen sich gegenseitig. Deshalb sollten diese Verordnungen nie isoliert betrachtet werden. Die Baudichteziffern müssen einerseits die öffentlichen Interessen wahren, andererseits aber auch die Bedürfnisse von Privatpersonen beim Bauen und Wohnen abdecken. Hier erfährst du, was die Baumassenziffer bedeutet und welche Rolle sie beim Kauf eines Grundstücks sowie bei der Planung des Wohnraums spielt.

Warum sind Dichtekennziffern wichtig für die Stadtentwicklung?

Die Anzahl an Bevölkerung und Beschäftigten in der Schweiz wird in den kommenden Jahrzehnten weiter steigen. Dies bedeutet, dass sich einzelne Gemeinden in den Kantonen unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Nutzungsansprüche an Wohn- und Arbeitsraum anpassen müssen. Die im Mai 2014 in Kraft getretene Revision des Raumplanungsgesetztes stellt die Siedlungsentwicklung nach innen in den Vordergrund. Siedlungsentwicklung nach innen bedeutet, dass bestehenden Bauzonen genutzt und ausgeschöpft werden sollen und die Dichte an geeigneten Standorten erhöht wird. Die Einführung von Dichtekennziffern steht dabei im Dienste der Wohnraum- und Stadtentwicklung und hilft die Vorgaben aus dem Raumplanungsgesetz zu erfüllen.

Welche Dichtekennziffern gibt es?

  • Baumassenziffer: Die Baumassenziffer ist das Verhältnis des Bauvolumens zur massgeblichen Grundfläche
  • Ausnützungsziffer: Mit der Ausnützungsziffer wird das Verhältnis zwischen Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Landfläche.

Die Ausnützungsziffer berechnet sich durch die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Baumassenzahl sowie die Anzahl der Vollgeschosse oder der Gebäudehöhe. Als Bruttogeschossfläche gilt die Summe aus Wohnraum, Geweberäumen, ober- und unterirdischen Geschossflächen sowie Mauern und Wandquerschnitten. Die anrechenbare Landfläche ist die baulich noch nicht genutzte Grundstücksfläche.

Nicht angerechnet werden:

  • Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- oder Arbeitsraum genutzt werden
  • Galerien im Dachraum
  • Heiz- und Tankräume sowie Waschküchen
  • Garagen und Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern
  • Verkehrsflächen wie Korridore, Aufzüge und Treppen
  • offene vorspringende Balkone

Welches Verhältnis wird zur Berechnung der Baumassenziffer herangezogen?

Die Baumassenziffer ist das Verhältnis zwischen dem oberirdischen Bauvolumen und der anrechenbaren Bodenfläche. Sie ist abhängig von der Gebäudehöhe beziehungsweise der Geschosszahl und der Hangneigung der Grundstücksfläche. Planst du ein Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus zu bauen oder gar ein Bürogebäude, müssen beim Baugesuch die Berechnungen zur Baumassenziffer eingereicht werden. Je nach Ausmass des Bauvorhabens erfolgt die Dokumentation der Berechnung durch entsprechende Pläne.

Was ist das oberirdische Bauvolumen und welche Bauteile gehören dazu?

Die Bauvorschriften besagen, dass bei der Baumassenziffer der oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen angerechnet wird. Zur Berechnung wird die Grundfläche des Baukörpers (Länge mal Breite) mit der Tiefe des Gebäudes multipliziert. Alle oberirdisch gelegenen Gebäudeteile über dem gewachsenen Boden zählen dazu wie beispielsweise:

  • Grundkubus entsprechend seiner Aussenmasse

  • offene, überdeckte Bauteile wie beispielsweise Balkone

  • Vordächer und Dachvorsprünge mit mehr als 1,5 Meter Austragung

  • Kleine Rücksprünge wie beispielsweise Fensternischen

  • Dachaufbauten wie beispielsweise Gauben oder Klimaanlagen

    Folgende Bereiche zählen hingegen nicht zum Bauvolumen:

  • Überdachte Witterungsbereiche wie beispielsweise überbaute Hauseingänge

  • Räume, die als öffentliche Verkehrswege genutzt werden

  • offene Dacheinschnitte

  • Brüstungen

  • Kamine, Antennen und Solaranlagen

  • Nicht wasserdicht überdachte Bauteile wie offene Pergolen

  • Erdreich über Gebäuden wie beispielsweise Dachbegrünung

  • Freitreppen

  • Aufschüttungen

Welcher Verlauf der Grundstücksfläche zählt zum gewachsenen Boden?

Der gewachsene Boden ist der Verlauf des Bodens bei Einreichung des Baugesuchs. Der Eigentümer des Grundstücks darf auf frühere Verhältnisse der Grundstücksfläche zurückgreifen, wenn

  • das Grundstück innerhalb zehn Jahre aufgeschüttet wurde und das neue Terrain nicht als gewachsener Boden erklärt wurde
  • das Grundstück zur Umgehung von Vorschriften umgestaltet wurde

Relevante Terrainverhältnisse für die Baumassenziffer sind bis maximal 30 Jahre vor dem Bauantrag zurückzuverfolgen. Bei jeder Baumassnahme, wie Umbauten oder Gebäudeerweiterungen, innerhalb der letzen 30 Jahre ist das gewachsene Terrain zum Zeitpunkt der Genehmigung massgeblich.

In welchem Gesetz ist die Baumassenziffer geregelt?

Lange Zeit wurde die Baumassenziffer nur für Industriegebiete und Gewerbezonen angewandt. Seit 1991 ist die Baumassenziffer mit Revision des Planungs- und Baugesetzes auch zur Regelung der räumlichen Dichte in Wohngebieten zugelassen. Nach wie vor spielt die Baumassenziffer in Gewebegebieten und Industriezonen sowie in öffentlichen Bereichen zur Bestimmung der Baudichte ihre Vorteile aus. Dadurch werden die Voraussetzungen geschaffen, unterschiedliche betriebliche Bedürfnisse unter einen Hut zu bringen.

Benötige ich die Baumassenziffer für einen Baugesuch?

Die Baumassenziffer wird zusammen mit dem Baugesuch und den Plänen vom Architekten bei der zuständigen Baubehörde eingereicht. Die Gemeinde veröffentlicht das geplante Bauvorhaben im kantonalen Amtsblatt und in den Publikationsorganen der Gemeinde. Sind weitere Baubewilligungsbehörden involviert, leitet die Gemeinde das Baugesuch dementsprechend weiter. Das Baugesuch wird drei Wochen lang öffentlich ausgelegt. Während dieser Zeit können Nachbarn beispielsweise öffentliche Entscheide verlangen. Erhebt niemand Einspruch, erteilt die Gemeinde den baurechtlichen Entscheid und bewilligt das Bauvorhaben. Mit der Bewilligung deines Baugesuchs fällt der Startschuss: Nun kannst du mit den Bauarbeiten auf deinem Grundstück beginnen.

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